Vad händer om arealen på en felmätt kolonilott korrigeras på bekostnad av en annans kolonilott?
Detta gäller en gränstvist i en koloniförening med kolonistugor på Södermalm. I korthet:
Personen A fick sin kolonilott för 18 år sedan och har styrkt att den yta hon använder också är den hon fick genom arrendeavtalet (bostadsarrende). Två år efter det att hon fått ytan inkom grannen, personen B, med klagomål till styrelsen. Hon ansåg att gången mellan de två lotterna tillhörde henne. Till och från har det sedan tvistats om detta utan resultat.
I våras anlitade B, som har föreningens största lott, en advokat, som i sin tur kontaktade en byggfirma, vilken gjorde en uppmätning. Styrelsen godkände mätningen och konstaterar att lotten är felmätt. Det innebär att B ska ha ännu större lott (inte bara gången) och att personen A måste flytta på odlingsbäddar/pallkragar, troligtvis även ett gammalt träd för att personen B ska få sin yta. A hävdar:
Att hennes arrendeavtal omfattar den yta hon har i dag, vilket inte styrelsen motsäger.
Att hon har ett avtal som ger henne rätt att bruka den yta hon fick när hon skrev på avtalet.
Att det är orimligt att styrelsen efter 18 år tvingar henne att göra om trädgården. När det t ex gäller byggen på lotten måste styrelsen agera inom ett år, annars blir de per automatik godkända..
Att inga gränser är korrekta i förhållande till kartan, dels för att utstakningen inte gjordes med någon precision , dels för att gränserna under årens lopp flyttats en decimeter hit eller dit.
Frågan är nu: Vad händer om A vägrar ändra gränserna.
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Eftersom jag inte har tillgång till avtalen som A och B ingått med styrelsen är det svårt för mig att ge ett exakt svar rörande konsekvenserna. Svaret kommer därför vara generellt utformat, men redogöra för de risker som föreligger. Jag kommer också utgå från att även B:s avtal utgör ett arrendeavtal.
Vad händer om A vägrar ändra gränserna?
Om A inte går med på att ändra gränserna begår ni avtalsbrott mot B, som ju har ingått avtal och betalat för den yta som uppmätts. B har i sådana fall rätt till ersättning för skada samt även nedsättning av arrendavgiften enligt 8 kap. 9 § jordabalken. Paragrafen ger också arrendatorn en rätt att säga upp arrendeavtalet, men det förutsätter att arealen som saknas inte är av ringa betydelse samt att det inte gått ett år sedan tillträdet än, vilket du uppger att det har gjort eftersom det var först efter två år som B påtalade felaktigheten. B har alltså bara rätt att säga upp avtalet i det fallet styrelsen kan anses ha förfarit svikligt, dvs medvetet gett felaktiga uppgifter om arrendets vidd, vilket inte har skett.
B har således rätt till nedsättning av arrendeavgiften samt ersättning. Ersättning för skada kan vara det faktum att hen betalat en högre arrendeavgift än den som egentligen är skälig med hänsyn till att denne egentligen fått bruka en mindre areal än det som framgår av avtalet.
Vad händer om A går med på att ändra gränserna?
I det fall A går med på att ändra gränserna och flytta på de växter samt föremål som tillhör henne, har styrelsen ändock begått avtalsbrott men denna gången mot A. På samma sätt som med arrendeavtalet gällande B, så har A ingått avtal med den yta som hon har haft i 18 års tid, vilken sen har kommit att visa sig vara mindre. I likhet med B har hon då rätt till dels ersättning för skada men också nedsättning av arrendeavgiften, däremot inte uppsägning av arrendeavtalet.
Ersättning för skada i A:s fall kan bli det faktum att hon behöver arrangera om sin trädgård utefter de nya gränserna, vilket antagligen lär kosta. Men i likhet med B får hon också i fortsättningen nedsättning av arrendeavgiften.
Avvikelse på runt fem procent
Arrendearealer uppges sällan i några exakta siffror i arrendeavtalen, utan det är brukligt att det rör sig om en ungefärlig uppskattning. Om så är fallet (vilket det verkar vara med anledning av vad A har uppgett för argument), så kan det bli så att 8 kap. 9 § jordabalken endast tillämpas om det rör sig om större avvikelser. En avvikelse på runt fem procent kan därmed komma att godtas av domstol.
Det skulle innebära att en nedsättning av arrendeavgiften samt ersättning inte skulle bli aktuellt i B:s fall. I A:s fall skulle nedsättning av arrendeavgiften i likhet med för B inte heller bli aktuellt, men däremot kommer de kostnader som omarrangerandet av gränserna medför vara något som hon kan få ersättning för i enlighet allmänna avtalsrättsliga regler.
Vad bör man göra?
För det första måste man fråga sig om det rör sig om en avvikelse på runt fem procent. Om så är fallet, kan det vara så att en domstol bedömer att 8 kap. 9 § jordabalken inte är tillämplig. I sådana fall är det mer fördelaktigt att låta gränserna vara som de för nuvarande är, och undvika att försöka övertala A att ändra gränserna, just för att man då slipper en eventuell skadeståndstalan från A:s sida rörande de kostnader som omarrangeringen av kolonilottgränserna medfört för henne.
I annat fall, får man göra en bedömning av huruvida kostnaderna för ersättning till B för den delen av arrendeavgiften som han betalat för mycket av under flera års tid överstiger eller understiger de kostnader som uppgår för ersättning till A för gränsförflyttningen. Dvs, man får göra en avvägning mellan de två alternativen, då de båda i egentlig mening kommer resultera i kostnader.
Har du några följdfrågor eller funderingar, alternativt vill komma i kontakt med vår juristbyrå, får du gärna höra av dig till pegah.fazli@lawline.se!
Vänligen
