Vad gäller vid utebliven hyra, förstörd egendom i hyreslägenhet samt om nycklarna inte återställs?
Hej,
Jag har hyrt ut min bostadsrätt i andra hand till en kille. Han har varit sen med hyran i ett halvår och är skyldig mig totalt 7000kr nu för utebliven hyra i 1.5 månad.
Jag har äntligen blivit av med honom och hittat en ny hyresgäst men nu visar det sig att den tidigare slagit sönder toalettdörren, rivit ner en hylla från väggen och andra småsaker. Lägenheten är inte städad, detta är dokumenterat samt att han nu påstår att hans ex har en nyckel till lägenheten. Jag får ej tag på hans ex och vet därför inte om detta stämmer.
Vad kan jag göra i detta fall? Kan jag stämma honom för de pengar han är skyldig samt gär den sveda och värk han åsamkat mig?
Mvh
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Inledningsvis så delar jag upp din fråga i två stycken då det ena gäller en fordran (skuld) och det andra berör skadestånd samt brott. Lagarna som gäller är jordabalken (JB), Lag om betalningsföreläggande och handräckning (BFH) samt brottsbalken (BrB).
Hur kan du göra för att driva in hyran?
Mellan dig och din hyresgäst har det uppstått en fordran där du har egenskapen av borgenär och hyresgästen är gäldenär. Det påtryckningsmedel du kan tillgripa är att ansöka om betalningsföreläggande (2 § första stycket BFH). Sådan ansökan ska innehålla ett krav (beloppet), grund för kravet (hyresavtalet) samt eventuell önskad ränta (9 -11 § BFH). Ärendet prövas av kronofogden (1 § BFH) som även meddelar ett utslag om ärendet inte bestrids av gäldenären (42 § BFH). Så fort utslag meddelas verkställs en utmätning (2 kap. 1 § tredje stycket UB). Utmätning innebär att gäldenärens egendom tas i beslag av kronofogden för att säkerställa betalning för ditt anspråk samt de kostnader som förfarandet medför. Om gäldenären är på obestånd och inte kan betala kan det hela rendera i ett konkursförfarande.
Kan du erhålla skadestånd för de skador din hyresgäst tillfogat lägenheten?
I detta fallet blir 12 kap. Jordabalken tillämplig, även s.k hyreslagen. Hyresgästen ska visa omsorg och ta hand om lägenheten och se till att den är i brukbart skick. Om det uppkommer skador på egendomen till följd av dennes vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse ska denne ersätta skadan (12 kap. 24 § första stycket JB). Hyresgästen måste alltså agerat vad man inom juridiken kallar culpöst för att bli skadeståndsskyldig. Huvudregeln är att skadelidande ska bevisa att hyresgästen varit vårdslös samt att det var denne som orsakade skadorna, däremot har det gjorts visst avstamp från denna regel i dessa sammanhangen då hyresvärden finner sig i ett ytterst besvärligt bevisläge samt att hyresgästen haft rådighet över egendomen och anses ha bäst möjlighet att presentera bevisning för hur skadan uppkommit. Det får i detta avseendet göras en avvägning för skadans typ och omfattning (Jfr NJA 1975 s. 657).
Du kan inte få ersättning för den "sveda och värk" då lagen uppställer stränga krav på orsakssambandet från handling till skada. Min bedömning är det tyvärr blir för långsökt.
Vad gäller angående nyckeln?
I detta fallet aktualiseras brottet olovligt förfogande (10 kap. 4 § BrB). I och med att du under en period förtrott hyresgästen med nyckeln kan inte brottet stöld aktualiseras (jfr 8 kap. 1 § BrB) då egendomen inte är berövad dig olovligen på det viset som stöld kräver. I detta fallet får man helt enkelt upprätta en sedvanlig polisanmälan gentemot din hyresgäst.
Slutsats
Min bedömning är att du har tre steg att följa i detta sammanhanget varav det första är att ansöka om betalningsföreläggande, andras steget är att yrka på skadestånd och slutligen upprätta en polisanmälan angående nyckeln. Vad gäller skadeståndet är det svårt att svara på utfallet i det läget, som jag nämnt är det ett besvärligt bevisläge men med hänsyn till skadans typ och omfattning så kan bevisbördan i viss mån skifta till att hyresgästen måste visa att denne inte varit vårdslös. Exempelvis med toadörren är nog den generella uppfattningen att det blir krångligt för hyresgästen att presentera en rimlig förklaring till de skadorna som behagar en domstol.
Om du behöver hjälp att utforma en skadeståndstalan samt annan juridisk rådgivning angående dina ärenden är du varmt välkommen att kontakta en av våra verksamma jurister på info@lawline.se eller boka en tid här.
Hoppas du fick svar på dina frågor,
MVH
