Vad gäller vid utebliven betalning av lokalhyra? Kan hyresvärden då säga upp hyresgästen vid omedelbar verkan? Och är det därutöver möjligt att ansöka om avhysning?

Question

Vi har en ny hyresgäst till en av våra lokaler sen mitten av maj. Hyresgästen i frågan har inte betalat hyra för hela juni och juli, trots påminnelser. I och med att vi ej kunde nå honom på plats skickade vi ett rekommenderat brev med uppsägning för avflyttning inom 14 dagar samt hänvisning till 12 kap. 44 § JB. Denna kvitterades aldrig ut. Jag har även mailat honom om en uppsägning för avflyttning.
Vi vill nu avhysa hyresgästen och har då skickat ärendet till Kronofogden, ansökan om handräckning, där vi angav den totala fordran fram till avflyttningsdagen samt ansökte om avhysning. Enligt telefonsamtal med Kronofogden skulle hyresgästen få ytterligare 3 veckor på sig, efter att dem har mottagit kravet från Kronofogden, att få betala sina skulder. Skulle dem betala sina skulder får dem enligt Kronofogden behålla lokalerna. Stämmer verkligen detta? Jag vill avhysa dem trots att dem kanske kommer att betalar sina hyror i efterhand, dem har idag ingen giltig hyreskontrakt i och med att vi sa upp den för avflyttning i och med att dem inte betalade sina hyror. Dem har fortfarande inte betalat med vägrar lämna lokalerna. Kan jag be Kronofogden om avhysning trots att dem kanske betalar i efterhand? Stämmer det som jag tror att dem inte har ett giltigt hyreskontrakt längre?

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline, 

UTREDNING

Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB).

Glädjande är att du också har beställt en personlig telefonrådgivning, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket. Under denna kommer ovanstående att kunna behandlas ytterligare och likaledes kommer möjlighet att ges till en mer djupgående diskussion (om så önskas). Många juridiska spörsmål hanteras dessutom allra enklast under ett telefonsamtal. Vidare krävs inte sällan ingående kunskaper om de faktiska omständigheterna för att kunna ge någorlunda träffsäkra svar. Men inledningsvis, innan din telefonrådgivning äger rum, kan i vart fall följande anföras.

Enligt 12 kap. 42 § 1 st. 2 p. JB gäller att hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid om hyresgästen, när det gäller en lokal, dröjer med att betala hyran mer än två vardagar efter förfallodagen. Med uttryckssättet ”upphöra i förtid” avses egentligen omedelbart, vilket också följer av 12 kap. 6 § 1 st. JB vari framgår att om ett hyresavtal sägs upp av en orsak som anges i 11--14 eller 16--18 §§, upphör det genast att gälla och detsamma gäller i fall som anges i 42 § (som i förevarande fall), om ej annat följer av 44 §. 

Vid en första anblick och utifrån ovanstående verkar du ha fog för din uppfattning. Men den springande punkten är lagtextens formulering ”om ej annat följer av 44 §.”. I den nyss nämnda bestämmelsen finns regler som trots ett av hyresgästen begånget avtalsbrott förhindrar att denne skiljs från lägenheten, exempelvis genom att hyresgästen återvunnit lägenheten. Innebörden av begreppet lägenhet skiljer sig för övrigt något från det vardagliga språkbruket och innefattar på hyresrättens område även hus och/eller delar av ett sådant varför lokaler träffas av jordabalkens lägenhetsbegrepp, se definitionen i 12 kap. 1 § 1 och 3 st. JB. Vidare framgår följande av din ärendebeskrivning: 

”I och med att vi ej kunde nå honom på plats skickade vi ett rekommenderat brev med uppsägning för avflyttning inom 14 dagar samt hänvisning till 12 kap. 44 § JB. Denna kvitterades aldrig ut. Jag har även mailat honom om en uppsägning för avflyttning.”. 

Frågan är huruvida du i den skriftliga uppsägningen även redogjorde för hyresgästens möjlighet att kunna få tillbaka lokalen. I just 12 kap. 44 § 1 st. 2 p. JB sägs nämligen att om hyresrätten enligt 42 § första stycket punkterna 1 eller 2 är förverkad på grund av dröjsmål med betalning av hyran och hyresvärden därför har sagt upp avtalet (vilket är fallet här), får hyresgästen inte på grund av dröjsmålet skiljas från lägenheten, om hyran betalas på det sätt som anges i 20 § andra eller tredje stycket eller deponeras hos länsstyrelsen enligt 21 § inom två veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga om en lokal, har delgetts underrättelse om att han eller hon genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten. I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha gjort det som krävs för att få tillbaka hyresrätten får beslut om avhysning inte meddelas förrän det efter utgången av den tid som anges har gått ytterligare två vardagar. 

Om det förhåller sig på det viset, dvs. att du har glömt att delge underrättelse om att hyresgästen genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten, har tiden om 14 dagar inte börjat löpa ännu. Om så är fallet kan Kronofogdemyndigheten också ha rätt. Men myndigheten har endast, såvitt jag kan bedöma, delvis rätt. Mig veterligen stämmer inte tiden om tre veckor. Treveckorsfristen avser bostadshyresgäster och då föreligger även ett krav på att meddelande om uppsägningen och anledningen till denna lämnas till socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen, se 12 kap. 44 § 1 st. 1 p. JB. Men i det här fallet rör det ju sig om en lokal varför du bör ha rätt när du åberopade tidsfristen om 14 dagar. Däremot kvarstår frågan om du verkligen har hedrat din underrättelseskyldighet. 

Något kort behöver även sägas om den lagstadgade tiden. Hyran för exempelvis juli månad ska vanligtvis betalas den 30 juni. Om förfallodagen är en söndag blir sista vardagen för betalning den 29 juni. Respittiden, alltså de två vardagarna därefter, blir måndagen den 1 och tisdagen den 2 juli. Om hyran således inte är betald senast den 2 juli är lokalen att betrakta som förverkad den 3 juli. Om den andra vardagen är midsommarafton, julafton, nyårsafton eller lördag bör dock enligt lagen om beräkning av lagstadgad tid ett förverkande inte äga rum förrän efter ytterligare en vardag. De dagar (förutom söndagar) som räknas som allmänna helgdagar framgår av lagen om allmänna helgdagar. 

Avslutande ord och ytterligare rådgivning

Utan ingående kunskap om alla för ditt ärende relevanta omständigheter är det som sagt svårt att göra en adekvat bedömning. Låt oss därför ta allting i lugn och ro under vårt kommande telefonsamtal. Men så här långt kan i varje fall sägas att jag har tämligen svårt att se att det skulle ligga någonting annat bakom Kronofogdemyndighetens inställning än den att du eventuellt har missat att informera hyresgästen om hans eller hennes möjlighet till återvinning. Däremot är det enligt min mening två veckor som gäller vid lokalhyra och ingenting annat. 

Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på [e-mail] och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.  

Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering av ärendet bör läggas upp. Eftersom du har betalat för ett Express24-ärende misstänker jag att du önskar en ganska så skyndsam återkoppling.  Jag kommer därför att ringa dig redan nu på måndag den 29/8 kl 18.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.

Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan. 

Vänligen,