Vad gäller vid uppsägning av partiell uthyrning av lokal i andra hand?
Ämne: Uppsägning av partiell uthyrning av lokal i andra hand
Uthyrningen i andra hand har pågått sedan 2017. Orsaken var då minskad omsättning och minskat behov av ytan och önskad kostnadsbesparing. Avtalet anger 12 månaders uppsägningstid för hyresvärden. Hyresgästen har själv bekostat ombyggnadskostnader såsom väggar, pentry, toalett. Besittningsskyddet är ej bortskrivet.
Nu behöver hyresvärden återigen hela lokalen, och avser därför att säga upp hyresgästen med iakttagandet av den avtalade uppsägningstiden.
Har hyresgästen besittningsskydd och vad innebär det isf för hyresvärden?
Har hyresgästen någon skyldighet att återställa lokalen? Inget är skrivet om det i avtalet men muntlig ök har gjorts om det.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Hyresgästen har besittningsskydd:
Den som hyr lokal i andra hand har ett indirekt besittningsskydd om hyresförhållandet upphör när det har varat mer än nio månader i följd. Eftersom hyresförhållandet i ditt fall varat sedan år 2017 och ni inte avtalat bort besittningsskyddet har alltså andrahandshyresgästen besittningsskydd. Detta innebär att hyresgästen kan få ersättning av hyresvärden för den ekonomiska förlust som han eller hon gör på grund av att hyresförhållandet upphör.
Vad innebär detta för hyresvärden?
Huvudregeln avseende hyresgästens rätt till ersättning i de fall hyresförhållandet upphör och detta inte beror på hyresgästen hittas i 12 kap. 57 § Jordabalk, JB,. Bestämmelsen anger att om hyresvärden säger upp hyresavtalet har hyresgästen rätt till ersättning enligt 12 kap. 58 b § JB. Denna bestämmelse stadgar i sin tur att hyresvärden ska betala ersättning med ett belopp som motsvarar en årshyra för lokalen enligt det uppsagda hyresavtalet. Hyresvärden kan även enligt andra stycket bli skyldig att betala ytterligare ersättning för annan förlust som hyresgästen lider på grund av uppsägningen. Om hyresvärden samtyckt till ändring av lokalen som hyresgästen bekostat eller om hyresgästen endast träffat hyresavtalet under förutsättning att ändringarna skulle få utföras kan hyresvärden bli ersättningsskyldig för dessa ändringar.
Det finns vissa undantag till skyldigheten att betala ersättning. Dessa hittas i 12 kap. 57 § JB. I ditt fall är det framför allt fjärde undantaget som skulle kunna vara tillämpligt. Där stadgas att hyresvärden inte är skyldig att betala ersättning om han eller hon har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. Detta är en så kallad generalklausul. Om det finns skäl för uppsägning måste en intresseavvägning göras mellan parterna i det enskilda fallet. Då kan det beaktas vilka skäl hyresgästen har för att bo kvar, om hyresgästen har möjlighet att hitta en ny lokal, hur länge han eller hon har använt lokalen och om dess läge är avgörande för bedrivande av verksamheten. Dessa vägs sedan mot hyresvärdens skäl för uppsägningen. I ditt fall är skälet att hyresvärden behöver lokalen för sin egen verksamhet vilket är ett sakligt skäl som kan vägas mot hyresgästens intressen. Det finns alltså en möjlighet att slippa ersättningsskyldighet enligt 12 kap. 57 § fjärde punkten JB om hyresvärdens intresse att säga upp avtalet anses väga tyngre än hyresgästens intresse att stanna kvar. Detta är dock upp till domstolen att bedöma i varje enskilt fall.
Är hyresgästen skyldig att återställa lokalen?
Reglerna i 12 kap. JB är tvingande till hyresgästens fördel om inte annat framgår av bestämmelserna (12 kap 1 § 5 st JB). 12 kap. JB begränsar alltså vad man kan avtala om i det individuella avtalet, men det finns fortfarande visst utrymme för individuella avtalsvillkor. Detta utrymme är klart större för lokalhyra än bostadshyra. Just hyresgästens skyldighet att återställa en lokal regleras inte särskilt i lagen. Det finns inte heller någon tydlig rättspraxis i frågan om hur en lokalhyresgäst ska återlämna den lokal som hyrts. Hyresgästens användning och återlämnande av en hyrd lokal anses istället omfattas av den i lagen stadgade vårdplikten om inte annat har avtalats.
Detta innebär i regel att det individuella avtalet gäller om sådant finns. Av 12 kap. 2 § JB framgår att hyresavtal endast måste vara skriftliga om hyresgästen eller hyresvärden begär det. En muntlig överenskommelse om återställande av lokal är alltså lika bindande som om den hade varit skriftlig. Det hyresvärden och hyresgästen kommit överens om är alltså det som gäller. Det är dock svårt att bevisa att sådan överenskommelse gjorts om någon av parterna nekar.
Hyresgästens vårdplikt:
Hade parterna inte haft någon överenskommelse hade återlämnande av lokalen ansetts omfattas av vårdplikten som stadgas i 12 kap. 24 § JB. Vårdplikten innebär att hyresgästen ska vårda lokalen med vad därtill hör. Hyresgästen är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom eget vållande, genom vårdslöshet eller genom försummelse av gäster, hantverkare m.fl. När det gäller lokaler som hyrs ut för annat ändamål än bostad går det att avtala om ett mer långtgående ansvar än Jordabalkens bestämmelser. Har parterna inte avtalat annat är det dock lagens bestämmelser som gäller.
Av vårdplikten följer bland annat att hyresgästen ansvarar för att återlämna lokalen i ursprungligt skick, med undantag för brister som får anses vara ett resultat av normalt slitage. Vad som ses vara normalt slitage ska avgöras med beaktande av lokalens ändamål. Graden av aktsamhet är beroende av lokalens beskaffenhet, ändamålet med förhyrningen, husets allmänna skick och dylikt. Hyresgäst som gör förändringar eller vidtagit särskilda anordningar, med eller utan tillstånd av hyresvärden, är alltså i regel skyldig att vid avflyttning återställa lägenheten i princip i det skick den hade vid tillträdet.
Sammanfattning:
Sammanfattningsvis har hyresgästen ett indirekt besittningsskydd. Detta innebär att hyresvärden kan bli skyldig att betala ersättning till hyresgästen med ett belopp som motsvarar en årshyra för lokalen enligt det uppsagda hyresavtalet. Ersättning kan även krävas för annan förlust som hyresgästen gör på grund av uppsägningen. Eventuellt kan ersättning undgås om hyresvärdens intresse av att säga upp avtalet överväger hyresgästens intresse av att stanna kvar. Här måste hyresvärdens intresse av att kunna bruka hela lokalen för sin egen verksamhet vägas mot till exempel vilka skäl hyresgästen har för att bo kvar, om hyresgästen har möjlighet att hitta en ny lokal, hur länge han eller hon har använt lokalen och om dess läge är avgörande för bedrivande av verksamheten.
När det kommer till återställande av lokal är det den muntliga överenskommelsen som gäller mellan parterna. Om någon nekar att sådan överenskommelse gjorts är det dock svårt att bevisa motsatsen. I sådana fall är hyresgästens vårdplikt vägledande. Denna innebär att hyresgästen ansvarar för att återlämna lokalen i ursprungligt skick, med undantag för brister som får anses vara ett resultat av normalt slitage.
Har du fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt via någon av våra tjänster. Önskar du ytterligare hjälp med ditt ärende, eller vill ha stöd och råd från någon av Lawlines professionella jurister kan du kontakta mig för ändamålet på elise.sohlberg@lawline.se.
Hoppas du fick svar på din fråga och lycka till!
Vänliga hälsningar,
