Vad är uppsägningstiden vid privatuthyrning av bostad?
Hej,
Vi sade upp vår hyresgäst (privatbostad)i fredags(30/4) med utflyttningsdag 31/7. I SMS svarade hon då att "jag flyttar den 1 juni, jag har en månads uppsägningstid och ni 3". Vår uppsägning gjordes genom att direkt till henne överlämna ett utskrivet papper. Frågan är nu om hennes uppsägning gäller. Hon verkar nu vilja ändra sig möjligtvis men vi håller helst fast vid hennes uppsägning på en månad..
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Som jag tolkar er fråga hyr ni ut en privatbostad där lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen) är tillämplig. Lagen är tillämplig om någon utom näringsverksamhet hyr ut en bostadslägenhet för annat än fritidsändamål (med bostadslägenhet avses såväl om man hyr ut en bostadsrättslägenhet som att man hyr ut en villa) (1 § privatuthyrningslagen).
Hyresavtalet gäller för obestämd tid om inte en bestämd hyrestid avtalats. Om hyresavtalet gäller för obestämd tid måste det sägas upp för att upphöra att gälla. Ett avtal som ingås för bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut. Ett sådant avtal får även sägas upp till upphörande före den tidpunkten. Hyresgästen får säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. Hyresvärden får, utan att hyresrätten är förverkad, säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, om inte en längre uppsägningstid har avtalats (3 § privatuthyrningslagen). I ert fall innebär det att om ni sa upp hyresgästen den 30/4 upphör hyresavtalet att gälla den 31 juli. Om hyresgästen däremot säger upp hyresavtalet upphör det den 31 maj.
I privatuthyrningslagen finns inte stadgat något formkrav för uppsägningen varför Jordabalkens regler i 12 kap. gäller. En uppsägning ska vara skriftlig om hyresförhållandet varat längre än tre månader (12 kap. 8 § JB). Den skriftliga uppsägningen ska delges hyresgästen. Det betyder att ni som hyresvärd ska lämna uppsägningen till hyresgästen på ett sådant sätt att ni vet eller kan utgå från att den verkligen nått hyresgästen. Om hyresgästen har sin hemvist i Sverige kan nästan alla uppsägningar göras genom rekommenderat brev till hyresgästens vanliga adress. Det krävs då inte att hyresgästen hämtar ut brevet för att hon eller han ska anses vara delgiven. Tvistas det om huruvida uppsägning verkligen skett åligger det er som hyresvärd att styrka att det faktiskt skett en uppsägning. I ert fall har ni gjort ett personligt överlämnande vilket i princip är tillräckligt, det i kombination med efterföljande SMS-dialog torde vara tillräckligt för att kunna styrka att det skett en uppsägning. En uppsägning får även vara muntlig, om det är hyresgästen som säger upp lägenheten. I det fallet ska hyresvärden lämna ett skriftligt erkännande av uppsägningen.
I ert fall förstår jag det som att hyresgästen i samband med att ni sagt upp henne, eventuellt själv sagt upp kontraktet. Privatuthyrningslagens bestämmelser om uppsägningstid är till skydd för den svagare parten i avtalet (hyresgästen). Därav att hyresgästen har en månads uppsägning medan ni som hyresvärd har tre månader. Det kan argumenteras för att hyresgästen själv sagt upp lägenheten och därför har endast en månads uppsägningstid. Samma formkrav för uppsägningen ställs inte på hyresgästen som hyresvärden. Det går dock inte att ge ett helt klart svar på frågan då det till syvende och sist är en fråga om tolkning. Kan ni inte komma överens blir det en fråga för hyresnämnden att tolka huruvida hyresgästens SMS räknas som en uppsägning eller ej.
Jag förstår det i ert fall som att ni hellre vill ha hyresgästen flyttar ut om en månad. Jag rekommenderar er i det fallet tillsända hyresgästen en bekräftelse om att ni mottagit hennes uppsägning hos sände per SMS, enligt vilken avtalet löper ut nästa månadsskifte (den 31 maj). Skulle hyresgästen opponera sig och mena på att det inte rörde sig om en uppsägning och ärendet skulle gå till hyresnämnden, är det tänkbart att nämnden dömer till hyresgästens fördel (dvs. att det är tre månaders uppsägningstid eftersom ni sagt upp henne). Anledningen är lagens syfte; privatuthyrningslagen ställer lägre krav än jordabalkens regler (det saknas exempelvis besittningsskydd), däremot finns det ett visst skyddsbehov för hyresgästen.
För det fall ni inte kan komma överens med hyresgästen och det blir aktuellt att vända er till hyresnämnden kan det vara en idé att anlita en jurist som företräder er. För det ändamålet kan en av våra jurister på Lawline juristbyrå vara behjälplig. Om så är intressant är ni varmt välkomna att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
