Vad är det för uppsägningstid som gäller vid tidsbestämt hyresavtal? Och vad kan man göra om hyresgästen inte betalar hyran?
Jag äger en fastighet, via AB, med två lägenheter vilka jag hyr ut - bottenvåningen till mig själv och ovanvåningen har jag hyrt ut till en ensamstående mamma och hennes dotter. Fastigheten är klassad som villa och ligger i ett villakvarter. I tillsvidare kontraktet ingick trädgårdsskötsel men efter ett par månader upptäckte jag att hon aldrig utförde trädgårdsarbetet som vi avtalat - vid flera tillfällen ändrade vi det som skulle göras för att det skulle passa hyresgästens vardagsschema bättre. Så efter några månader satte jag mig ner och talade med hyresgästen och vi ändrade kontraktet, tog bort klausulen med att trädgårdsarbetet skulle ingå, höjde hyran med 500 sek, ändrade kontraktet till tidsbestämt, hyrestid på 7 månader, med evt. förlängning - kanske kunde det fungera bättre. Nya kontraktet skrevs på men efter ca 1 mån flyttade hon ut, ca 15/9. Den 26/9 lämnade hon en kopia på kontraktet i min brevlådan - där har hon skrivit uppsägning 14/9 och att kontraktet ska upphöra den 30/9. Jag har skrivit till henne och sagt att jag kan acceptera uppsägningsdatum men att hon har 3 mån uppsägningstid. Nu 1/10 har hon inte betalt in hyra och har inte svarat på min mail om att hon inte respekterar kontraktet och uppsägningstiden. Visst är hon skyldig att betala de 3 mån? När kan jag hyra ut till ny gäst? Vad rekommenderar ni att jag som hyresvärd gör? TACK!
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB) och lagen om betalningsföreläggande och handräckning (BfL).
Glädjande är att du också har beställt en personlig telefonrådgivning, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket. Under denna kommer ovanstående att kunna behandlas ytterligare och likaledes kommer möjlighet att ges till en mer djupgående diskussion (om så önskas). Många juridiska spörsmål hanteras dessutom allra enklast under ett telefonsamtal. Vidare krävs inte sällan ingående kunskaper om de faktiska omständigheterna för att kunna ge någorlunda träffsäkra svar. Men inledningsvis, innan din telefonrådgivning äger rum, kan i vart fall följande anföras.
Allmänna hållpunkter
Enligt allmänna avtalsrättsliga principer upphör egentligen ett tidsbestämt avtal först när det har löpt ut. I förekommande fall kan avtal anses förlängda på obestämd tid, dvs. övergå i ett tillsvidareavtal, om de inte sägs upp på föreskrivet sätt, jfr 12 kap. 3 § JB. Enligt 12 kap. 4 § 2 st. 3 p. JB gäller att om ett hyresavtal för bestämd tid (som i förevarande fall) ska sägas upp för att upphöra att gälla och är inte längre uppsägningstid avtalad, ska uppsägningen ske senast tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader och det är fråga om en bostadslägenhet. Men när det gäller bostadshyresgäster återfinns ett undantag i 12 kap. 5 § 1 st. JB vari sägs att om ett hyresavtal avser en bostadslägenhet får hyresgästen alltid säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen.
Vad gäller i den nu uppkomna situationen? Och vad kan du göra?
Utifrån din ärendebeskrivning, givet tidpunkten för uppsägningen och med tanke på bestämmelsen i 12 kap. 5 § 1 st. JB kan sägas att hyresavtalet torde upphöra att gälla först vid årsskiftet. Men andra ord bör slutsatsen bli att du har fog för din uppfattning.
Förslagsvis upprättas ett formellt kravbrev i vilket du preciserar dina ersättningsanspråk och redogör för vad som kommer att hända för det fall hyresgästen inte vill göra rätt för sig. Om du inte får den önskade responsen bör nästa steg bli att ansöka om ett betalningsföreläggande hos Kronofogdemyndigheten (KFM).
En ansökan om betalningsföreläggande får avse åläggande för svaranden (din motpart, dvs. hyresgästen) att betala en penningfordran som är förfallen till betalning, om förlikning är tillåten i saken (vilket är fallet här), 2 § BfL. En ansökan ska göras skriftligen och i ansökan ska sökanden (formellt det bolag som du företräder) ange sitt yrkande (bolagets krav på betalning) och grunden för det (i det här fallet fordringsförhållandet, dvs. den uteblivna hyran), 9-10 §§ BfL. Vidare ska belopp, förfallodag och den ränta som begärs anges, 11 § BfL.
Därutöver gäller följande. Om sökanden begär ersättning för kostnader med anledning av målet ska det anges i ansökningen och samtidigt ska det uppges vilka kostnaderna är, 17 § BfL. I 19 § BfL sägs slutligen att en ansökan ska skrivas under av sökanden eller hans eller hennes ombud och ges in till KFM. Tar myndigheten upp ansökningen ska svaranden föreläggas att till myndigheten yttra sig inom viss tid från det att ansökningen delgavs honom eller henne och tiden får inte utan särskilda skäl bestämmas till mer än två veckor, 25 § BfL. Målet kan dessutom komma att avgöras även om motparten (hyresgästen) skulle förhålla sig passiv och vägra att inkomma med ett svaromål, 26 § BfL. Men vill denne bestrida din (bolagets) ansökan måste detta göras skriftligen och därefter kommer målet, om du så vill, att överlämnas till domstol och då till en tingsrätt som första instans. En sådan begäran ska också göras skriftligen ifrån bolagets sida och inom fyra veckor från den dag då underrättelsen sändes till bolaget, se 33-37 §§ BfL.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
För det fall ärendet måste hänskjutas till domstol behöver en s.k. fullgörelsetalan väckas mot hyresgästen enligt 13 kap. 1 § rättegångsbalken. Men utan ingående kunskap om alla för ditt ärende relevanta omständigheter är det som sagt svårt att göra en adekvat bedömning. Låt oss därför ta allting i lugn och ro under vårt kommande telefonsamtal.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering av ärendet bör läggas upp. Jag kommer därför att ringa dig nu på fredag den 7/10 kl 18.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
