Utmätning av fastighet även om skulden är liten?

FRÅGA
Har hört att utmätning av fastighet inte kan göras om skulden är mindre än 10% av försäljningsvärdet. Stämmer det?
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Det stämmer som huvudregel inte, men bedömningen ska dock göras utifrån omständigheterna i det enskilda fallet.

Förutsättningar för att Kronofogdemyndigheten (KFM) ska få utmäta en fastighet

1. Den tillhör gäldenären (UB 4:24).

2. Den är överlåtbar (UB 5:5).

3. Den har ett förmögenhetsvärde.

4. Överskottet som fastigheten ger gör utmätningen försvarlig (UB 4:3)

Det finns inga regler för hur stor en skuld måste vara för att Kronofogdemyndigheten (KFM) ska kunna utmäta en fastighet. Det innebär att KFM kan utmäta en fastighet även om skulden är liten. Men innan en utmätning får ske måste Kronofogden beräkna vilket belopp som huset kan bli sålt för. Försäljningen måste täcka de kostnader de haft för försäljningen och ge ett överskott som gör utmätning försvarlig. Frågan är vad som avses som försvarligt.

Vad är "försvarligt"?

För att bedöma huruvida en utmätning är försvarlig så sägs det i lagmotiven att man ska ta hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet. Bl.a. till KFM arbetsinsats och hur besvärande det är för ägaren av fastigheten. Dock bör överskjutande skatt alltid utmätas, oavsett belopp. Det betyder att om det krävs en större arbetsinsats och/eller det är väldigt besvärande för ägaren av huset. Så ska KFM vara försiktig och kanske avstå från att utmäta fastigheten.

Hur har domstolarna dömt?

I rättsfallet NJA 2010 s. 397 1 så fanns det en fastighet till värde av 300.000 kr och utmätningsfordran (skulden) uppgick till ca. 28.000 kr (dvs. ca 9.4% av försäljningsvärdet). Överskottet antogs där räcka till betalning inte endast av alla förrättningskostnader utan också sökandens fordran. Högsta Domstolen ansåg därför utmätningen försvarlig. Att skulden i förhållande till fastighetens värde var till ett begränsat belopp ansågs sakna betydelse.

I ett senare rättsfall, NJA 2013 s. 1241 lyfte HD fram skyddet för den enskildes rätt till sitt hem, med en hänvisning till artikel 8 i Europakonventionen. Det har också gjorts en hänvisning till FN:s barnkonvention. HD fann att KFM ska ta hänsyn till dessa när de gör en bedömning huruvida utmätningen är försvarlig eller inte. I detta fall var utmätningen inte försvarlig, med hänsyn till beloppet borgenären skulle få in, gäldenärens familjesituation med två sjuka barn samt att löneutmätning pågick.

Hoppas du känner att du fick svar på din fråga!

mvh

Fredrik Rising
Du är välkomna att boka en erfaren jurist för fortsatt juridisk rådgivning genom att skicka en kostnadsfri bokningsförfrågan till Lawlines Juristbyrå här.
Våra jurister på Lawline Juristbyrå erbjuder rådgivning inom en rad olika områden och hjälper dig i ditt specifika ärende utifrån ditt behov.
Fick du svar på din fråga?