Uthyrning av Attefallshus och uppsägning av avtalet
https://lagen.nu/2012:978#P1S1Hej, har en hyresgäst som har betalat för 4 månader i förskott. Han flyttar efter två veckor in i första månaden. Hur ska vi tänka med återbetalning ? Eller har han knutit sej för alla månader. Det var hyresgästen som propsade på att få betala i förskott. Tyvärr har vi bara muntligt avtal , hyresgästen ville inte ha ett kontrakt. Han har tidigare hyrt på hotell och betalat per natt. Verkar som han tycker att detta ska gälla även hos oss. Han har hyrt ett attefallshus på min tomt.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som att du undrar vilka rättigheter och skyldigheter som finns i hyresförhållandet du beskriver, när en part inte vill hedra avtalet längre.
Hyra ut som privatperson
Normalt regleras hyresavtal i 12 kap. jordabalk (1970:994). Dock säger 12 kap. 1 § 7 st. att lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad (hädanefter UebL) ska få företräde när den är tillämplig. Enligt 1 § UebL gäller lagen när någon hyr ut en bostadslägenhet utanför näringsverksamhet. Bostadslägenhet är ett samlingsnamn för alla typer av utrymmen som är tänkta att någon ska bo i. Motsatsen är lokaler, som till exempel lager eller kontor. Om en privatperson hyr ut sitt Attefallshus för att få in lite extra inkomst vid sidan av faller detta utanför näringsverksamhet, eftersom det inte är något som bedrivs som ett företag eller liknande. UebL är alltså tillämplig lag i rättsförhållande mellan dig och din hyresgäst.
Det saknas formkrav för hyresavtal, vilket innebär att muntliga avtal gäller. Dock finns det mer bevissvårigheter vid muntliga avtal. I ditt fall skulle jag säga att det blir relativt lätt att visa att ett hyresförhållande har funnits, eftersom det finns en betalning, och eventuellt någon form av kommunikation mellan er som är sparad. Att sedan personen har bott där talar också väldigt starkt för detta. Det skulle enligt mig bli svårt för er motpart att hävda att något hyresavtal över huvud taget inte existerar.
Uppsägning av hyresavtal
Reglerna för uppsägningstid ser lite annorlunda ut när en privatperson är hyresvärd, kontra när man hyr en lägenhet av en större aktör. Dock har man inte ett lika starkt besittningsskydd som hyresgäst. Detta är en avvägning som har gjorts för att förenkla situationen som uppstår när två privatpersoner har ett hyresförhållande med varandra.
En hyresvärd får enligt UebL säga upp hyresavtalet, men har då en uppsägningstid på 3 månader, se 3 § 2 st. UebL. Hyresgästen får också säga upp ett hyresavtal innan det har gått ut, se 3 § 1 st. UebL. Vid en uppsägning av hyresgästen upphör hyreskontraktet vid månadsskiftet som infaller tidigast en månad efter uppsägning, se 3 § 2 st. UebL. Om hyresgästen till exempel säger upp kontraktet den 3 juni upphör kontraktet den siste juli.
I ert fall har er hyresgäst visat att den vill säga upp kontraktet redan efter 2 veckor. Det innebär att det upphör att gälla vid utgången av nästa månad. Det betyder att ni har rätt att behålla betalningen för tiden fram till dess, och att er hyresgäst har rätt att få tillbaka den del av betalningen som överskrider detta.
Om du skulle ha några frågor kring mitt svar får du gärna kontakta mig på: Daniel.Hogman@lawline.se
Hoppas du fick svar på din fråga!
