Utgör en ej inkopplad tvättmaskin i en bostadsrätt ett köprättsligt fel?

Question

Hej, jag sålde en bostadsrätt i april -22. Idag (14 månader senare) hör köparen av sig till mig och säger att tvättmaskinen i lägenhetens badrum blivit felaktigt monterad, med div. skador som följd. Tvättmaskinen kördes enligt köparen nu för första gången i fredags efter köpet av bostaden(!). Maskinen sattes enligt dem igång, lämnades och vid återkomst hade den förflyttats och vattenrör har nu krökts och slitits loss från väggfästena. De säger att felet troligtvis beror på att de tre transportsäkringarna på baksidan av maskinen inte monterats bort. Om maskinen skadats vet de ännu inte. De har anmält detta till försäkringsbolaget, men inga åtgärder har ännu vidtagits. Till ärendet skall sägas att bostaden först såldes och ca 1v efter tillträdelsedag kontaktade köparen mig och informerar om några småfel man nu upptäckt, bl.a. att tvättmaskinen inte var installerad. Jag kontaktade då firman som maskinen köptes av några månader tidigare som enligt betalningsunderlag skulle installerat maskinen. De kom då hem till den nya bostadsägaren och installerade maskinen åt dem. Jag hade vid denna tidpunkt inte längre access till bostaden utan detta sköttes mellan dessa två parter. Köparen betraktar nu detta som en reklamation och anser sig ekonomiskt friskrivna och att ärendet ligger hos mig. Tvättmaskinen var helt oanvänd vid bostadsförsäljningen och jag själv upptäckte inte att den inte var inkopplad då jag aldrig använt den under den korta tid jag ägde bostaden. Vem bär nu ansvar?

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,

UTREDNING

Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB) och köplagen (KöpL).

Allmänna hållpunkter

Enligt 1 kap. 1 § JB gäller att fast egendom är jord och att denna är indelad i fastigheter, vilket innebär att bostadsrätter inte träffas av bestämmelserna i jordabalken. En bostadsrätt är alltså, till skillnad från vad många i allmänhet ofta tror, inte fast egendom utan lös egendom. Det är också förklaringen till att köplagen (och inte jordabalken) blir tillämplig vid överlåtelse av bostadsrätter, se 1 kap. 1 § 1 st. KöpL. I köplagen saknas dock regler om vad som ska anses ingå i en bostadsrätt varför överlåtelseavtalet (köpeavtalet) många gånger och fullt ut kommer att styra den rättsliga bedömningen.

Märk väl att det vid köp av lös egendom inte heller finns några formkrav varför den här typen av avtal egentligen inte behöver manifesteras i skrift. Olika villkor kan således ingås såväl muntligt som skriftligt, men även konkludent (underförstått, tyst och/eller genom parternas ageranden). Det sistnämnda betyder att sådant som har varit föremål för muntlig förhandling och överenskommits utan att ha nedtecknats i det skriftliga avtalet blir en del av överlåtelsen. Att det sedan bevisrättsligt kan föranleda diverse tolkningsproblem vid uppkommen oenighet må så vara, men juridiskt-tekniskt utgör sådana villkor fortfarande en del av avtalet. Jfr dock bestämmelsen i 6 kap. 4 § bostadsrättslagen.

I 3 § KöpL anges att lagens bestämmelser inte tillämpas i den mån annat följer av avtalet, av praxis som har utbildats mellan parterna eller av handelsbruk eller annan sedvänja som måste anses bindande för parterna. Det råder med andra ord en tämligen långtgående avtalsfrihet på det här området och det är som sagt fullt möjligt att avtala om saker på olika sätt, exempelvis muntligt.

Vad gäller vid fel i bostadsrätten och vilka felpåföljder kan åberopas av köparen?

Enligt 17 § 1 st. KöpL gäller att varan i fråga om art, mängd, kvalitet, andra egenskaper och förpackning ska stämma överens med vad som följer av avtalet. I bestämmelsens tredje stycke sägs att om varan avviker från vad som föreskrivs i första stycket eller i något annat avseende avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta är varan att anse som felaktig. Det föreligger ingen generell undersökningsplikt för köparen vid förvärv av lös egendom enligt köplagen. Men som köpare får man ändå inte såsom fel åberopa sådant som man måste antas ha känt till vid köpet, se 20 § 1 st. KöpL. Och om köparen skulle ha undersökt bostadsrätten före köpet, vilket är brukligt, eller utan godtagbar anledning underlåtit att följa säljarens uppmaning att undersöka den, får denne inte såsom fel åberopa vad han eller hon borde ha märkt vid undersökningen, om inte säljaren har handlat i strid mot tro och heder. Det sistnämnda betyder dels att du som säljare har en viss lojalitetsplikt gentemot din motpart och dels att du svarar för dolda fel.

Vad som gäller i förevarande fall är i nuläget inte helt enkelt att avgöra. Men mycket kort kan sägas att köparen, vid ett eller flera konstaterade fel, kan göra gällande vissa felpåföljder, se 30 § KöpL vari uttalas att om varan är felaktig och det inte beror på köparen eller något förhållande på hans eller hennes sida får köparen enligt 31--40 §§ kräva avhjälpande, omleverans eller prisavdrag eller häva köpet samt dessutom kräva skadestånd. Vidare framgår av bestämmelsen att köparen även under vissa i lag angivna förutsättningar åtnjuter en s.k. detentionsrätt, dvs. en rätt att hålla inne betalningen, se 42 § KöpL. Omleverans blir av förklarliga skäl inte aktuellt när det gäller köp av bostadsrätter. Däremot torde ett avhjälpande alternativt ett prisavdrag enligt 37-38 §§ KöpL kunna bli en rimlig och fullt tänkbar lösning, eller om man så vill, risk för dig i egenskap av säljare (förutsatt att det föreligger ett fel i köplagens mening vill säga).

Vad som framgår av avtalet är för mig ovisst. Men om du skulle ha lämnat preciserade uppgifter i något avseende kan följande vara värt att nämna. Vid ett sådant förhållande har det i praxis inte ansetts föreligga någon skyldighet för köparen att göra en närmare undersökning av en sådan precisering, vilket i sin tur bör möjliggöra för köparen att kunna åberopa sådant som avviker från eventuella av dig gjorda utfästelser och då som fel i bostadsrätten, se hovrättsfallet RH 2012:84. Vid den här typen av löften från säljarens sida ska köparen nämligen kunna ta fasta på de uppgifter som har lämnats om objektet. I avgörandet NJA 2016 s. 237 uttalade exempelvis Högsta domstolen (HD) ”Eftersom uppgiften har varit preciserad, har köparen ansetts kunna åberopa att arean var för liten, trots en begränsad undersökning före köpet och trots en allmänt hållen friskrivning från säljarens sida.”.

Ytterligare en reflektion

Ovan påpekades att köparen inte såsom fel får åberopa sådant som denne måste antas ha känt till vid köpet, se 20 § 1 st. KöpL. Vidare nämndes att om köparen skulle ha undersökt bostadsrätten före köpet eller utan godtagbar anledning underlåtit att följa säljarens uppmaning att undersöka den, får denne inte såsom fel åberopa vad han eller hon borde ha märkt vid undersökningen, om inte säljaren har handlat i strid mot tro och heder. Och här kan det möjligen och potentiellt uppstå diskussioner om vilka åtgärder som vidtogs av köparen vid undersökningen. Någon generell undersökningsplikt föreligger som sagt inte enligt köplagen, men brukligt är, som tidigare sagts, att bostadsrätter undersöks innan ett förvärv. Och givet att så är (var) fallet torde den centrala frågan bli: Hur svårt var det egentligen för köparen att kunna upptäcka den ej inkopplade tvättmaskinen? Gissningsvis var det inte särskilt svårt (att det sedan kanske inte är kutym att under en visning dra fram en tvättmaskin för att säkerställa att denna verkligen är inkopplad får ingen bäring på den rättsliga bedömningen, vilket naturligtvis är en stor fördel för dig). Närliggande lagstiftning på det här området från vilken viss vägledning dessutom brukar hämtas i praxis och i samband med tvister som rör fel i bostadsrätter är jordabalkens felregler, se bestämmelsen i 4 kap. 19 § JB vari köparen åläggs en mycket långtgående undersökningsplikt. Slutsatsen måste därför bli, i vart fall såvitt jag kan bedöma, att det inträffade knappast kan betraktas som ett dolt fel. Om det är någon som ska kravställas är det snarare firman som svarade för installationen hos den nya bostadsrättshavaren.

Notis: HD styr rättspraxis på straff- och civilrättens område och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.

Avslutande ord och ytterligare rådgivning

Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på [e-mail] och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.

Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.

Men vi kan naturligtvis bistå dig med författande av en första avsiktsförklaring, ett svaromål och/eller annat utlåtande och även fortsättningsvis agera om ombud och föra din talan i domstol och/eller vid annan typ av förhandling om så skulle önskas. Låt mig bara få veta i så fall genom att skicka ett mail till den ovan nämnda adressen. För du bör inom kort och på ett konkret sätt, dvs. på ett formaliserat sätt, medvetandegöra köparen att du inte har för avsikt att tillmötesgå dennes ersättningsanspråk.

Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.

Vänligen,