Utgår det skifteslikvid för hus vid bodelning om det föreligger kapitalförlust?
Hej!Byggde ett hus för 5 100 000 kr.Vid skilsmässan om inte priset kommer upp till denna summa vad gäller då? ex inköp 5 100 000 sålt för 4 800 000 = minus 300 000 skall man fortfarande ge motparten 150 000 kr? Anders
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Allmänt om bodelning
I de fall äktenskap upplöses ska makarnas egendom fördelas mellan dem, vilket görs genom bodelning (9 kap. 1 § äktenskapsbalken). Det är makarna själva som förrättar bouppteckning och bodelningen. Vill man ha hjälp med detta, exempelvis för att man inte kommer överens, kan man av rätten få en bodelningsförrättare förordnad (9 kap. 7 § äktenskapsbalken).
Är huset giftorättsgods?
Den egendom som ingår i bodelningen är makarnas gemensamma egendom, deras giftorättsgods (10 kap. 1 § äktenskapsbalken). All egendom som makarna inte förskrivit ska vara deras enskilda utgör giftorättsgods. Har man med andra ord inte upprättat något äktenskapsförord eller ärvt egendom med föreskrift om att det ska vara arvtagarens enskilda egendom, brukar all egendom utgöra giftorättsgods som alltså ska delas lika mellan makarna, efter det att man gjort avdrag för skulder (11 kap. 3 § äktenskapsbalken). Är huset enskild egendom ska det alltså inte ingå i en bodelning.
Vad som gäller i detta fall
Jag förutsätter i mitt svar att ni äger huset med hälften var och att ni även står för hälften av lånen på huset. I en bodelning mellan makar ska ni ta upp huset till skiftesvärdet och sedan dela detta värde mellan er. Skiftesvärdet är värdet på huset efter avdrag för latent kapitalvinstskatt. Jag ska nedan förklara hur ni beräknar skiftesvärdet.
De värden som krävs för beräkningen av skiftesvärdet
För att kunna räkna ut bostadsrättens skiftesvärde behöver ni veta bostadens marknadsvärde, den summa som motsvarar det mäklararvode som skulle tillkomma vid en försäljning av bostadsrätten, summan för eventuella förbättringskostnader och anskaffningsvärdet (den summa ni köpte huset för).
Hur ni beräknar skiftesvärdet
Skiftesvärdet räknar ni ut på följande sätt (observera att denna uträkning inte nödvändigtvis representerar ert exakta skiftesvärde eftersom ni inte nämnt eventuella förbättringskostnader):
4.800.000 kr (marknadsvärdet)
- 96.000 kr (2% av marknadsvärdet = mäklararvodet)
- 0 kr (förbättringskostnader)
- 5.100.000 kr (anskaffningsvärdet)
= - 396.000 kr (kapitalförlusten)
Vanligtvis fortsätter uträkningen, det vill säga om det föreligger en kapitalvinst. I det fall det inte föreligger någon vinst, kan ni dock hoppa över den senare uträkningen, eftersom latent vinstskatt etc. inte behöver beräknas. Det är till nettovärde man vid bodelning brukar köpas ut ur fastighet. Om man äger halva fastigheten blir det halva nettovärdet man ska köpas ut med, förutsatt att fastigheten är giftorättsgods. Eftersom bostaden är giftorättsgods ska dess värde fördelas lika mellan makarna. Om den ena maken vill överta bostaden måste denna make ersätta den andra maken för detta. Man säger då att den make som övertar makarnas gemensamma bostad gör detta med avräkning. Detta innebär i realiteten att den make som övertar bostaden ersätter den andra maken för dess del, antingen genom att ge maken annan egendom ur boet som motsvarar värdet för dess andel i bostaden, eller genom att betala kontant.
Som konstaterades ovan gäller dock, att vid en bodelning kommer lånet (skulden) räknas av på huset (giftorättsgodset). Detta innebär att man i detta fall har noll kronor vardera kvar på sina respektive lotter. I en sådan situation får makarna helt enkelt komma överens om att den ena maken ska överta bostaden eller om den skall säljas. Skulle den ena maken överta bostaden, får även denna make överta den andra makens lån alternativt teckna ett nytt som täcker hela lånesumman. I ett sådant fall ska inte den övertagande maken även ersätta den andra maken. Ersättningen i detta fall betingas istället av att man övertar den andra makens lån (en fiktiv minuspost).
Rekommendation
Mitt råd till er är att anlita en jurist som kan hjälpa er med bodelningen, eftersom det kan vara svårt att veta vilka värden som ska tas upp i bodelningen, hur ni ska göra bodelningen på korrekt sätt och hur ni kan undvika eventuella misstag eller diskussioner sinsemellan. Ni kan boka tid med en av våra jurister för detta.
Har du några fler frågor, eller vill du komma i kontakt med någon av våra jurister, är du varmt välkommen att återkomma till mig på pontus.schenkel@lawline.se!
Vänligen
