Uppsägningstid & Deposition
Jag hyr ut min villa. Jag antog att de var 3 månaders uppsägnings tid från båda hållen men detta verkar inte stämma? Hyresgästerna sa upp sig och hänvisar till privatuthyrningslagen där de är 1 månad för dem oavsett om vi skrivit 3. Dom gav även en deposition vid inflytt som motsvarar 1 månad vilket jag sa att dem får tillbaka när dom flyttar alternativt att vi tar juli månad och 0 hyran (3 månader uppsägning) nu säger dom att dom inte tänker betala hyran och att jag via sms sagt att sista hyran (juli) är betal fritt. Dom har sagt upp 30/3 och flyttar 30/4. Kan dom verkligen strunta i att betala sista hyran nu för april (om nu en månad bara stämmer) och hänvisa till att jag sagt sista månaden (juni) kan vi slå ut deposition avgiften med sista hyran. Känns som att jag isf inte har någon garanti för att huset är i de skick som jag lämnade hyrde ut den. Kan jag göra något?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!
Bestämmelserna som reglerar din fråga finns antingen i jordabalken (1970:994), JB, eller Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen) beroende på omständigheterna i din situation. Vill du läsa mitt svar tillsammans med lagarna får du gärna klicka på länkarna eller söka upp de på nätet!
Uppsägningstid enligt jordabalken
Utgångspunkten är att jordabalkens regler tillämpas vid ett hyresförhållande. Uppsägningstiden varierar här beroende på om hyresavtalet gäller på obestämd tid eller bestämd tid.
Enligt 12 kap. 4 § JB kan hyresavtal som gäller för obestämd tid, om inte längre uppsägningstid avtalats, sägas upp vid det månadsskifte som inträffar närmast tre månader från uppsägningen. För hyresavtal som gäller på bestämd tid är uppsägningstiden tre månader om hyrestiden är längre än tre månader.
För de flesta fall är alltså uppsägningstiden tre månader, men det finns vissa fall där uppsägningstiden är en månad om en rad förutsättningar är uppfyllda. Jag kommer förklara vilka dessa är nedan.
Uppsägningstid enligt privatuthyrningslagen
Privatuthyrningslagen är tvingande till förmån för hyresgästen, vilket betyder att avtalsvillkor som föreskriver sämre villkor än de som finns i lagen är utan verkan. Det finns däremot en rad förutsättningar för att privatuthyrningslagen ska vara tillämplig i 1 § privatuthyrningslagen. Dessa är:
(1) Det finns ett hyresavtal som avses i 12 kap. 1 § JB. Det ska vara fråga om upplåtelse av hus eller del av hus, vilken sker mot ersättning och avser en total nyttjanderätt. Som jag läser din fråga är denna förutsättning uppfylld.
(2) Du ska upplåta en bostadslägenhet. Detta innefattar även att du hyr ut din villa, så länge du hyrde ut den för att hyresgästerna ska använda den som bostad.
(3) Upplåtselsen ska inte ske i upplåtarens näringsverksamhet. Jag kan inte läsa ut ur din fråga om denna förutsättning är uppfylld. Skulle det vara så att upplåtningen är en del av den näringsverksamhet du bedriver kan inte privatuthyrningslagen vara tillämplig. Som en tumregel brukar man säga att om hyresvärden upplåter fler än två lägenheter så är inte privatuthyrningslagen tillämplig.
(4) Upplåtelsen sker för annat än fritidsändamål. Är villan uthyrd för en semester eller liknande är privatuthyrningslagen inte tillämplig, det är inte själva bostadens karaktär som avgör huruvida upplåtelsen skett för fritidsändamål utan det är syftet med upplåtelsen.
Det som avgör huruvida uppsägningstiden är en eller tre månader lång är dessa förutsättningar. Skulle alla förutsättningar vara uppfyllda är uppsägningstiden en månad enligt 3 § privatuthyrningslagen.
Kan man kvitta en deponering mot en obetald hyra?
Depositionen är huvudsakligen avsedd att ge dig som hyresvärd en säkerhet för att kunna täcka skador som uppkommer under tiden dina hyresgäster utnyttjar bostaden, men kan även användas för att täcka obetalda hyror. Skador som uppkommit under denna period ska ersättas av hyresgästen enligt 12 kap. 24 § JB. Depositionen får hållas inne till den del hyresgästerna inte betalar kostnaderna för skador eller hyra, är kostnaderna högre än depositionens värde är hyresgästerna naturligtvis betalningsskyldiga för dessa.
Då depositionens huvudsakliga syfte är att vara säkerhet för skador kan inte dina hyresgäster avsiktligen låta bli att betala hyran eftersom du inte kommer ha någon säkerhet för eventuella skador du kommer märka när hyresgästerna lämnat.
Det finns dock en möjlighet för dig och hyresgästerna att komma överens om andra sätt att se på depositionen. Har du berättat att hyran för juni kan kvittas mot hyran finns det inte en möjlighet för hyresgästerna att kvitta depositionen mot hyran för april. På samma sätt kan det dessvärre tolkas som så att om ni kom överens om att "den sista hyran" kan kvittas mot depositionen, så hänger det på om privatuthyrningslagen är tillämplig eller inte. Det förändrar dock ingenting avseende de skador som kan uppstå under hyrestiden, hyresgästerna är fortfarande betalningsskyldiga enligt 12 kap. 24 § JB.
Skulle du vilja ta detta till domstol rekommenderar jag vår juristbyrå varmt på https://lawline.se/boka!
Slutsats
Uppsägningstiden är tre månader lång beroende på om förutsättningarna för privatuthyrningslagen är tillämplig eller inte. Vad ni kommit överens om kan påverka hur depositionen används, men det påverkar inte hyresgästernas betalningsskyldighet för skador vars kostnader överstiger depositionen.
Har du fler frågor får du gärna ställa fler frågor här eller kontakta vår juristbyrå!
Med vänliga hälsningar,
