Uppsägning av lokalhyresavtal - Vad gäller? Och uppsägning för villkorsändring från hyresvärdens sida - Vad gäller?

Question

För ca 2 år sedan tecknade vi ett hyreskontrakt för lokaler. Driftskostnader och allt annat ingick i hyran. Sedan skulle fastigheten säljas och därför skulle hyran delas upp i kallhyra plus drift, med löfte om att summan ändå skulle vara den samma. För ett år sedan fick vi hyresavier där driftskostnaderna var 3 gånger högre än avtalat. Vi invände mot detta och allt sedan dess har ny ägare fört "förhandlingar" med hyresgäster och förre ägaren etc påstår de (men egentligen har ingenting hänt). Vi har flera gånger frågat hur stor driftskostnaden kommer att vara, men får inget svar, men de hävdar att de skickade fakturorna med ett högre belopp är riktiga. Det finns inga mätare på elen och vi har inget vatten och avlopp i vår lokal, men ska ändå betala för det tycker hyresvärden. Vi har inget behov av värme, men faktureras ändå för detta. Vissa hyresgäster i samma byggnad behöver värme, men det finns inga avgränsande väggar ända upp till tak och många gånger bara gallerstängsel mellan lokalerna. Lokalerna är oisolerade. I slutet av 2022 kom även förslag på nya avtal som skulle gälla ett år retroaktivt. Där skulle hyresgästen debiteras extra för allt underhåll som ägaren beslutar om, fastighetsskatt och långa listor på annat. Har vi rätt att säga upp lokalerna när villkoren ändrar sig?

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,

UTREDNING

Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB).

Uppsägning av hyresavtal - Vad gäller?

Det korta svaret på din faktiska (och enda) fråga lyder att det bör vara fullt möjligt att säga upp det nuvarande lokalhyresavtalet så länge de lagstadgade, alternativt längre avtalade, uppsägningstiderna iakttas. Dock framgår det inte av din ärendebeskrivning om det rör sig om ett tillsvidareavtal eller ett tidsbestämt avtal.

Men i 12 kap. 3 § 1 st. JB sägs att hyresavtal som gäller för obestämd tid ska sägas upp för att upphöra att gälla. Vidare anges, i bestämmelsens andra stycke, att hyresavtal kan även ingås för bestämd tid och att sådana avtal upphör att gälla vid hyrestidens utgång om inte annat har avtalats. Notera dock att om hyresförhållandet har varat mer än nio månader i följd ska dock avtalet alltid sägas upp för att upphöra att gälla.

Därutöver behöver följande noteras. Av 12 kap. 4 § 1 st. 2 p. JB följer att hyresavtal som gäller för obestämd tid kan, om inte längre uppsägningstid har avtalats, sägas upp för att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen när avtalet avser en lokal. I bestämmelsens andra stycke, i punkten fem, uttalas att om ett hyresavtal för bestämd tid ska sägas upp för att upphöra att gälla och är inte längre uppsägningstid avtalad ska uppsägningen ske senast nio månader i förväg om hyrestiden är längre än nio månader och det är fråga om en lokal (vilket det är fallet här).

Slutligen bör framhållas att en uppsägning ska vara skriftlig om hyresförhållandet har varat längre än tre månader i följd vid den tidpunkt till vilken uppsägningen sker och uppsägningen får också ske hos den som är behörig att ta emot hyra på hyresvärdens vägnar, se 12 kap. 8 § 1 st. JB.

Ytterligare ett perspektiv: Uppsägning från hyresvärdens sida - Vad gäller?

Ett alternativ till ovanstående, dvs. till uppsägning på egen begäran, är att låta (eller snarare tvinga) hyresvärden att säga upp er för villkorsändring, vilket denne i och för sig redan i praktiken verkar ha gjort. Genom ett sådant förfarande kan ni nyttja det indirekta besittningsskyddet och därigenom eventuellt få ersättning eller vara kvar på oförändrade villkor. Se nedan.

Till skillnad från en bostadshyresgäst har den som hyr en lokal som sagt endast ett indirekt besittningsskydd, vilket innebär att lokalhyresgästen i vissa fall kan få ersättning av hyresvärden motsvarande en årshyra samt täckning för den ekonomiska förlust som eventuellt uppstår för hyresgästen när hyresförhållandet upphör, se 12 kap. 58 b § JB. Men någon absolut rätt att sitta kvar finns inte. I 12 kap. 57 § 1 st. 5 p. JB sägs att om hyresvärden sagt upp hyresavtalet och vägrar han att förlänga hyresförhållandet eller kommer förlängning i annat fall inte till stånd på grund av att hyresgästen inte godtar de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning, har hyresgästen rätt till ersättning förutom om de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängningen är skäliga och överensstämmer med god sed i hyresförhållanden. Och i 12 kap. 57 a § 1 st. JB anges att vid tillämpningen av den ovannämnda lagparagrafen ska en krävd hyra inte anses som skälig om den överstiger den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden (marknadshyra). Marknadshyran ska i första hand bestämmas med utgångspunkt i en jämförelse med hyran för andra liknande lokaler på orten och bara om det finns särskilda skäl får hänsyn tas till ökning av lokalens värde som en hyresgäst har åstadkommit.

För att kunna avgöra om den begärda hyran är skälig måste alltså en jämförelse göras och den bör ske mot hyror för sådana lokaler som i grova drag är jämförbara i fråga om lokaltyp, läge, storlek och standard. I lagtexten sägs ”vid hyrestidens utgång” varför äldre avtal som inte nyligen har förlängts bör tillmätas mindre betydelse vid värderingen avseende marknadshyran. Vid avsaknad av jämförbara lokaler på orten kan istället hyror för andra lokaler i andra kommuner användas eller så kan hyresnivån bestämmas genom en mer fri (allmän) värdering, se prop. 2001/02:41 s. 53 f. Kraven på likvärdighet ska dock inte sättas alltför högt. Prövningen ska göras utifrån de lokaler på orten som kan ge vägledning gällande den tvistiga marknadshyran, se prop. 2001/02:41 s. 76. Av lagtexten framgår att marknadshyran i första hand ska bestämmas med utgångspunkt i en jämförelse med hyran för andra liknande lokaler på orten (min kursivering). Med begreppet "liknande lokaler” menas liknande typ av lokal varför butik ska jämföras med butik, restaurang med restaurang, industrilokal med industrilokal osv. Däremot uppställs egentligen inte något krav på exakt likvärdighet varför det är oväsentligt vilken slags verksamhet som bedrivs i de aktuella lokalerna. Det ska också noteras att bara för att en lokal är sämre i visst hänseende kan den fortfarande vara jämförbar. I synnerhet om den är bättre i något annat avseende. Därutöver kan, förutom de fysiska faktorerna, även andra avtalsvillkor än hyran påverka bedömningen. Exempel på det sistnämnda kan vara vem som ska svara för underhållet, avtalstidens längd, om hyran är fast eller indexreglerad, eventuella tillägg utöver den egentliga hyran och/eller andra förpliktelser som åvilar hyresgästen.

Värt att nämna är även följande. Av 12 kap. 58 § JB följer att om hyresvärden vill säga upp avtalet ska han eller hon i uppsägningen underrätta hyresgästen om de villkor som han eller hon kräver för att förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han eller hon vägrar medge förlängning. Uppsägningen ska dessutom innehålla underrättelse att hyresgästen, om denne inte går med på att flytta utan att få ersättning enligt 58 b § (se ovan), har att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Underlåter hyresvärden att fullgöra detta är uppsägningen utan verkan, dvs. ogiltig. Men om hyresvärden har fullgjort ovanstående och hyresgästen inte vill lämna lägenheten utan att få ersättning enligt 58 b § måste hyresgästen hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom den ovan angivna tiden om två månader. Görs inte detta förfaller rätten till ersättning.

Avslutande ord och ytterligare rådgivning

Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på [e-mail] och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.

Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.

Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.

Vänligen,