Uppsägning av hyresavtal av hus
Min son hyr ett litet hus på landet och i hyresavtalet står följande:
Hyrestid
fr o m 18 01 01 tills vidare. Hyreskontraktet upphör vid månadsskifte som infaller närmast efter 3 månader från uppsägning.
Han fick en muntlig uppsägning av hyresvärden i slutet av december i år 2019 med uppmaning att vara ute senast 31 mars 2020 pga av att hyresvärden vill flytta tillbaka till sitt hus.
I kontraktet angående hyrestiden finns inga andra krav än detta.
Min fråga är om han kan sägas upp med så kort varsel?
Är det skillnad att hyra ett hus eller lägenhet i flerfamiljshus? Är villkoren olika?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Regler om hyrning av bostäder regleras dels i 12 kapitlet jordabalken (JB) och i privatuthyrningslagen (PUL). I första hand ska privatuthyrningslagen tillämpas förutsatt att uthyrning av bostaden inte sker som en del av näringsverksamhet (1 § PUL). Om hyresvärden hyr ut flera bostäder ska lagen endast tillämpas på den först uthyra bostaden (1 § PUL). I de fall privatuthyrningslagen inte är tillämplig ska 12 kapitlet jordabalken tillämpas (1 § 2 stycket PUL). Jag kommer utgå ifrån att privatuthyrningslagen är tillämplig.
Uppsägning av hyresavtal
Avtalade villkor som är mindre fördelaktiga för hyresgästen än de som föreskrivs i lagen är som utgångspunkt inte giltiga (2 § PUL). I frågan framkommer att det är tillsvidareavtal, alltså att bostaden hyrs ut på obestämd tid. Enligt lagen ska hyresvärden meddela hyresgästen om att hyresavtalet upphör att gälla senast tre månader innan dess att avtalet upphör (3 § 2 stycket PUL). Det verkar alltså som att villkoret om uppsägning i avtalet är giltigt. Det krävs inte några speciella skäl från hyresvärden för att denne ska ha rätt att säga upp avtalet.
I frågan framkommer det att hyresvärden sa upp avtalet muntligen. Det finns ingenting i privatuthyrningslagen som reglerar formkraven för uppsägning av ett hyresavtal. I jordabalken föreskrivs dock att en uppsägning av avtalet från hyresvärden måste vara skriftligt förutsatt att avtalet har varat i längre än tre månader (12 kap. 8 § JB).
Lagens tillämplighet
Lagen är tillämplig även om hyran gäller en lägenhet i ett flerfamiljshus (1 § PUL och 12 kap. 1 § 1 stycket JB)
Sammanfattning
Den avtalade tidsfristen inom vilket en uppsägning av avtalet ska lämnas är giltigt. Det krävs dock att hyresvärden säger upp avtalet skriftligen, inte muntligt som hyresvärden har gjort i denna fråga. Uppsägningen är alltså inte giltig.
Hoppas detta gav svar på din fråga!
Med vänliga hälsningar
