Tvist gällande tolkning av ett äldre bryggservitut - Vad gäller?
Jag köpte grannmarken 2000 som innehöll några servitut för båtplatser åt sommargäster. 1958 byggde dåvarande markägaren en brygga , åt sig själv eller åt servituts ägarna, är oklart. I slutet på 70 talet försvann bryggan p.g.a. isen. Många år tidigare hade sommargäst A, som har servitut för båtplats, byggt sig en egen brygga på grannfastighetens strand. När A år 1977 säljer sin fastighet till B får dom fortsätta att använda A:s brygga. När B år 2020 säljer fastigheten till C får även han fortsätta att använda A:s brygga, vilket han har gjort. Men nu vill C bygga en ny brygga där den raserade bryggan var placerad. Jag emot säger mig det då det skulle hindra mig i min yrkesutövning, sjö transporter. Har båt ramp och förtöjningsplatser alldeles bredvid den tilltänkta nya bryggan. Ingen av dom övriga servituts innehavarna har under dom senaste 40 åren haft båtar i området. Så till frågan. I er artikel "Om official servitut på förfallen brygga" sägs att om bryggan förfaller har inte servituts ägaren rätt att bygga upp den igen. Finns det något rättsfall att hänvisa till ?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är fastighetsbildningslagen (FBL). Eftersom du hänvisar till en artikel som avser officialservitut kommer utgångspunkten nedan bli att det rör sig om ett sådant. Och den tvistiga frågan är, såvitt jag förstår, om det föreligger en rätt för grannen att anlägga en ny brgga på samma plats där den tidigare bryggan låg.
Onenighet gällande tolkning av officialservitut - Vad gäller?
Allmänt kan sägas att avtalstolkning syftar till att försöka utröna den gemensamma partsviljan, dvs. vad parterna från början hade för avsikt med rättsförhållandet. Men här är det ju inte fråga om något regelrätt avtal, utan om ett myndighetsbeslut. Om du och ägaren till den tjänande fastigheten inte förmår att göra upp på frivillig väg beträffande officialservitutets innebörd måste frågan i princip hänskjutas till samma myndighet som ursprungligen beslutade om bildandet av officialservitutet, dvs. Lantmäteriet, och där få ärendet avgjort genom en s.k. fastighetsbestämning. Enligt 14 kap. 1 § 1 st. 2 p. FBL kan Lantmäteriet ombesörja en fastighetsbestämning, vilken utgör en förrättningsåtgärd som syftar till att bringa klarhet i just tvistiga eller oklara förhållanden avseende servitut och på så sätt för framtiden kunna få till ett rättsligt bindande avgörande. I 14 kap. 3 § FBL uttalas vidare att Lantmäteriet vid förrättningen ska klargöra fastighetsbestämningens omfattning för sakägarna (fastighetsägarna) och därvid noga ange vilka frågor som ska avgöras.
Vidare ska myndigheten utreda de omständigheter som är av betydelse för fastighetsbestämningen och resultatet av utredningen ska sedan framläggas för dig och din motpart i egenskap sakägare. Alla kända sakägare har rätt att överklaga Lantmäteriets beslut och ska skriftligen underrättas om beslutet, 4 kap. 33 a § 1 st. FBL. Den sakägare som önskar överklaga myndighetens avgörande ska göra det till mark- och miljödomstolen inom fyra veckor, överklagandet ska dock ges in till Lantmäteriet, 15 kap. 6 § 1 st. FBL. Försitter den part som vill överklaga beslutet tidsfristen vinner beslutet laga kraft, vilket innebär att rätten till domstolsprövning går förlorad, något som i sin tur betyder att beslutet om fastighetsbestämning slutligt kommer att föras in i fastighetsregistrets allmänna del, 19 kap. 2 § 1 st. FBL. Därefter anses fastighetsbestämningen fullbordad, 1 kap. 2 § 2 st. 2 p. FBL.
Ytterligare en reflektion
I 7 kap. 1 § 1 st. FBLsägs att servitut som bildas genom fastighetsreglering ska vara av väsentlig betydelse för fastighets ändamålsenliga användning och vid detta bedömande ska hänsyn inte tas till rättighet som är grundad på frivillig upplåtelse. Vidare anges, i bestämmelsens andra stycke, att utan stöd av överenskommelse mellan ägaren av den härskande fastigheten och ägaren av den tjänande fastigheten får servitutet inte innefatta skyldighet för den senare att underhålla väg, byggnad eller annan anläggning som avses med servitutet. Servitut får inte heller bildas för viss tid eller göras beroende av villkor. Att det inte får tidsbegränsas är naturligtvis en fördel för din motpart. Dock får bestämmas att servitut ska gälla endast så länge ändamålet inte tillgodosetts på annat sätt som särskilt anges. Kort sammanfattat gäller att bryggan ska vara av väsentlig betydelse för grannfastigheten och i kravet på väsentlighet ligger att behovet som servitutet ska tillgodose inte kan lösas på annat lämpligt sätt, vilket jag, utifrån din ärendebeskrivning, har svårt att bedöma, vilket du säkert förstår.
Den nu uppkomna situationen - Vad gäller?
Som svar på din faktiska (och enda) fråga kan sägas att jag inte känner till något relevant rättsfall avseende just detta. I övrigt ska framhållas att jag ställer mig tveksam till att grannen skulle äga rätt att få anlägga en brygga på nu aktuell plats och detta av två skäl. Dels för att det skulle medföra betydande olägenheter för din näringsverksamhet, jfr vad som sägs beträffande avtalsservitut i 14 kap. 6 § 1 st. jordabalken (JB), men också och framförallt för att det verkar vara högst oklart om det överhuvudtaget bildades något servitut 1958, en fråga som är allt annat än oviktig att få utredd (vilket som sagt kan ske via Lantmäteriet). Och med tanke på att du har vänt dig till oss misstänker jag att den ursprungliga servitutshandlingen inte längre finns i behåll, vilket gör det än mer angeläget att hänskjuta detta till lantmätaren.
Om det mot förmodan skulle röra sig om ett avtalsservitut behöver följande noteras. I 14 kap. 5 § JB sägs att servitut upplåts skriftligen av den tjänande fastighetens ägare och i upplåtelsehandlingen ska anges den härskande och den tjänande fastigheten samt ändamålet med upplåtelsen. Vidare anges, i samma bestämmelse, att upplåtelse som inte uppfyller dessa föreskrifter inte har verkan som upplåtelse av servitut. Det föreligger alltså ett formkrav och utan ett skriftligt avtal kan den ifrågavarande grannen inte åberopa något giltigt servitut.
Dock ska tilläggas att servitut förr om åren, innan den nuvarande jordabalken trädde i kraft 1970, kunde upplåtas muntligt enligt 34 § lagen om införande av nya jordabalken. Det ska även poängteras att det förhållande att muntliga servitut inte kan skrivas in i fastighetsregistret hos inskrivningsmyndigheten, alltså Lantmäteriet, på grund av det nuvarande formkravet inte påverkar ett äldre servitutsavtals civilrättsliga giltighet, vilket stöds av praxis, se hovrättsfallet RH 2003:13. Trots giltigheten kan dock fastställande av avtalsinnehåll, bevisföring och andra dylika göromål givetvis bereda en hel del flagranta problem vid en uppkommen tvist som denna om servitutet är från 1958 och utgör ett muntligt ingånget avtalsservitut. Något som i praktiken gagnar dig.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning (som denna) och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.
Men vi kan naturligtvis bistå dig i eventuell kommande process och även fortsättningsvis agera om ombud och föra din talan i domstol och/eller vid annan typ av förhandling om så skulle önskas. Vi kan också bistå med upprättande av all nödvändig dokumentation, exempelvis vid författande av kravbrev, svaromål och/eller annat skriftligt yttrande. Låt mig bara få veta i så fall genom att skicka ett mail till den ovan nämnda adressen.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
