Skillnaden mellan "förlängningstvist" och "förverkandetvist"
Hej! Jag undrar om det går att få en förklaring på begreppen "förlängningstvist" och "förvekandetvist" inom hyresrätten?
Lawline svarar
Hej, vad roligt att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Förlängningstvist
En förlängningstvist aktualiseras då det rör sig om en uppsägning vid den avtalade hyrestidens utgång. En förlängningstvist är då en tvist rörande huruvida en förlängning av hyresavtalet ska ske. En sådan tvist prövas av hyresnämnden, som då gör en skälighetsbedömning.
Rätten till förlängning av hyresavtalet utgörs av besittningsskyddet, huvudregeln anses här vara att rätt till förlängning föreligger, men det finns från detta undantagssituationer å hyresgästen inte har besittningsskydd. Vid sådana undantagssituationer kan hyresvärden åberopa vissa godtagbara uppsägningsgrunder, s.k. besittningsbrytande grunder.
Besittningsskyddet skiljer sig dock åt beroende av om det är fråga om hyra av bostad eller lokal.
Vid hyra av bostad gäller ett direkt besittningsskydd som innebär att rätten till förlängning föreligger oavsett hyresvärdens inställning.
Vid hyra av lokal gäller ett indirekt besittningsskydd som innebär att förlängning av hyresavtalet inte kommer till stånd mot hyresvärdens vilja.
Förverkandetvist
Förverkandetvisten uppkommer då hyresrätten förverkats och uppsägning sker i detta fall med omedelbart upphörande verkan, här rör det sig alltså inte om hyrestidens utgång. En tvist i sådan situation prövas av kronofogdemyndigheten eller tingsrätten, i detta fall utan en skälighetsavvägning.
Om hyresgästen begår ett kontraktsbrott kan hyresvärden omedelbart säga upp hyresgästen, hyresrätten är i sådant fall förverkad. För hävning av avtal krävs dock som huvudregel att kontraktsbrottet är av väsentlig betydelse.
När hyresrätten anses förverkat återfinns i 12 kap. JB (jordabalken), 42 - 44 §§ behandlar hyresrättens förverkande.
Sammanfattat kan man alltså säga att förlängningstvisten rör situation då den avtalade hyrestiden utgått och tvisten rör huruvida en förlängning ska ske, varpå besittningsskyddet har betydelse. Förverkandetvisten rör istället situation då hyrestiden inte utgått, men hyresgästen har förverkat hyresrätten och hyresvärden har därför rätt till omedelbar uppsägning oberoende av den avtalade hyrestiden.
