Skäligt hyresavdrag vid renovering
Hej!
Jag hyr en lokal genom mitt aktiebolag av en bostadsrättsförening. Nyligen uppstod en vattenläcka i lokalen genom att ett vattenavloppsrör blivit igensatt och tryckt upp vatten baklänges i lokalen. Skadorna från detta har åtgärdats av föreningen och min företagsförsäkring har ersatt de skador som uppkom i samband med vattenläckan. Nu har jag begärt hyresnedsättning för den tid lokalen återställdes till brukbart skick. Under den tid renoveringen pågick kunde jag inte vara i lokalen då golvet revs bort helt och hållet samt torkning och arbete pågick i lokalen. Sammanlagt pågick renoveringen i 77 dagar. Föreningen har återkommit med ett bud som är ca en tredjedel av hyran för denna tid. Jag tycker det känns lite med anledning av att jag inte kunnat använda lokalen alls. Vad är det som gäller i ett fall som detta? Hur stor del av hyran kan jag begära nedsatt och med vilken motivering?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!
Inledning
Din fråga aktualiserar huvudsakligen jordabalken (JB).
Utredning
I 12 kap. 16 § 1 st. 3 p. JB anges att reglerna i 12 kap. 10-12 §§ JB gäller även i fall då hinder eller men på annat sätt än som nämns i övrigt uppstår utan hyresgästens vållande. Av 12 kap. 11 § 1 st. 3 p. JB framgår att hyresgäster har rätt till skälig nedsättning av hyran för den tid en lägenhet är i bristfälligt skick. Rätten till nedsättning gäller oavsett om hyresvärden vållat skadan eller ej. Enligt min uppfattning blir bedömningen av vad som får anses vara "skälig" skälig nedsättning av hyran beroende av omständigheterna i varje enskilt fall. Jag har inte kunnat hitta något svar i praxis på vad som gäller när en lägenhet varit helt obrukbar. Hyresgästföreningen och Sabo, en organisation för kommunala bostadsbolag, utfärdar dock uppskattningar för hur mycket en skälig nedsättning kan antas vara i olika typfall (se exempelvis denna länk: https://www.hemhyra.se/nyheter/sa-mycket-kan-din-hyra-sankas/).
Tillämpat på ditt fall bedömer jag att en hyresnedsättning om 30 % av hyran under den aktuella perioden är mycket låg. Personligen skulle jag mena att det framstår som skäligt att sätta ned hyran med uppemot 100 % i fall då hyresgästen inte kan nyttja lägenheten överhuvudtaget; då svarar så att säga nedsättningen av brukbarhet mot nedsättningen i hyresavgift. Denna bedömning tycks även stämma överens med de uppskattningar Hyresgästföreningen och Sabo gör. Där uppges att renoveringsarbeten kan ge upp till 100 % i nedsättning och att andra faktorer som gör en lägenhet obrukbar, exempelvis extremt låg innertemperatur, utdömande av en myndighet eller att en tidigare hyresgäst inte flyttat ut i tid, motiverar en hyresnedsättning om 100 %. Enligt min uppfattning måste detta tolkas som att deras uppfattning är att omständigheter som innebär att en lägenhet inte kan brukas alls på grund av renoveringar ska innebära en hyresnedsättning om 100 %.
Handlingsplan
Min rekommendation till dig är att kontakta din hyresvärd och förklara att deras förslag framstår som orimligt med hänvisning till mitt svar. Jag har mycket svårt att föreställa mig att de kan presentera starka argument för att din nedsättning skulle vara märkbart lägre än 100 %.
Jag hoppas att mitt svar var till hjälp!
Med vänlig hälsning
