Skälig svarstid för bostadserbjudande i bostadskö
I måndags fick jag ett mail från bostadsbolaget där jag står i kö. De meddela att jag var nr 1 i kön till en lägenhet jag sökt. I mailet ber de om att jag ska bifoga studietakt och en referens från tidigare hyresvärd. 24h senare får jag ett mail om att jag inte längre är aktuell för bostaden samt att jag är spärrad från att söka någon annan bostad inom 6 månader då jag inte skickat de efterfrågade dokumenten inom svarstiden (24h). Dessa två mail ser jag samtidigt. Jag kontaktar bolaget och de säger att det är inget de kan ändra då de anser att 24h är en rimlig svarstid. Bolaget har inte gjort några försök att kontakta mig via telefon eller mail.
Vad kan jag göra/har rätt till? Är 24h en rimlig svarstid?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Min utgångspunkt
Du står i en bostadskö och har aktivt sökt en bostad, för vilken du stod som nummer 1 i kön och därmed blev erbjuden. Du har sedan fått två olika mejl från bostadsbolaget som du ser samtidig samt även efter att svarstiden om 24 timmar har löpt ut. Att du har fått mejlen är otvivelaktigt. Frågan som kommer besvaras är dels om bostadserbjudandet är förfallet samt om 24 timmar utgör en skälig svarstid (rubrik 1), dels om det påverkar omständigheterna att du inte såg mejlen inom svarstiden (rubrik 2). För ökad förståelighet för svaret bör specificeras att bostadsbolaget är anbudsgivare och du själv är anbudstagare.
1. Avtalsrättslig acceptfrist - skälig tid
Svarstid benämns i juridisk terminologi som acceptfrist. Av frågan framgår inte om acceptfristen specificerades i antingen förväg eller i det första mejlet eller alternativt i det andra mejlet, varför det finns två potentiella bedömningar.
1.1 Om acceptfrist var specificerad i förväg eller i det första mejlet - mest sannolikt alternativ
Om en acceptfrist tydligt framförs i samband med anbudet från bostadsbolaget, det vill säga erbjudandet om bostaden. Enligt lagen om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (AvtL) gäller att svar ska komma anbudsgivaren till handa inom den tid som av anbudsgivaren har utfäst (2 § AvtL). Om detta är fallet råder föga möjlighet att ändra bostadsbolages bedömning. Det finns även en möjlighet att du har ingått avtal som specificerar acceptfristen och övriga relevanta villkor när du ställde dig i bostadskön, vilket kan vara giltigt även om sådan information inte angetts i det första mejlet. Är detta fallet är bostadserbjudandet förfallet, det vill säga inte längre aktuellt, om svar inkommer för sent.
1.2 Om acceptfrist var specificerad först i det andra mejlet - mindre sannolikt alternativ
Om acceptfristen om 24 timmar inte klargjordes förrän genom det andra mejlet efter 24 timmar kan det inte anses att detta utgör en gällande frist enligt 2 § AvtL. Istället råder skälig tid för accept (3 § AvtL). Denna så kallade legala acceptfrist inkluderar skälig betänketid för anbudstagaren men svaret ska efter betänkandet sändas utan uppskov. Skälig tid bedöms utifrån vad anbudsgivaren skäligen kunnat beräkna som rimlig tid och inte utifrån anbudstagarens faktiska tidsbehov, även om dessa omständigheter ofta kan sammanfalla. Eftersom du härvid får antas ha aktivt sökt ifrågavarande bostad och till stor del redan får anses genomtänkt agerandet, är det rimligt att anta att någon längre betänketid inte krävs. Av denna anledning är det mycket möjligt att 24 timmar bedöms som rimligt, men jag kan inte ge något rakt svar på denna punkt. Kontrasterande är det dock även rimligt att som anbudstagare förvänta sig en något längre acceptfrist än 24 timmar om inget anges i anbudet. Vid detta bör däremot beaktas det allmänt kända faktum att bostaden övergår till någon annan om accept inte inkommer, vilket inte skäligen kan dröja någon längre tid. Av förklarliga skäl går det således inte via denna rådgivning ge något klart besked om din rätt i det fall acceptfristen angavs först i det andra mejlet. Sannolikt kan det dock anses utgöra skälig tid, innebärande att erbjudandet var förfallet och att du tyvärr får stå konsekvenserna därav.
2. Påverkar det att jag inte såg erbjudandet innan svarstiden var över?
Det är anbudsgivarens utfästa acceptfrist eller uppfattning om skälig tid som är avgörande. Att du således missat att se mejlet ankommer enbart på ditt ansvar och påverkar inte att tiden för accepterande kan löpa ut. Detta framgår av 2 och 3 § AvtL. Anbudsgivaren måste inte på egen hand aktivt eftersöka svar, utan det är som huvudregel fullt tillräckligt att passivt invänta svar utifrån givna villkor. Självfallet kan en anbudsgivare inte undgå avtal genom aktivt undvikande, men något sådant verkar dock inte föreligga i detta fall. Vidare verkar det även vara vanligt att bostadsbolaget inkluderar förtydligande villkor om att den som söker bostad själv ansvarar för att läsa meddelanden som sänds, varför utgångspunkten blir att du har tagit del av erbjudandet även om du inte svarar. Det har därmed inte funnits anledning att förvänta sig att bostadsbolaget skulle kontakta dig på annat sätt. Detta är något som enbart kan förväntas om de faktiskt varit medvetna om att du inte tagit del av erbjudandet; som sagt är dock utgångspunkten sannolikt den motsatta eftersom ansvaret troligen åligger dig.
Sammanfattning
Ett anbud ska accepteras antingen inom angiven tid eller annars inom skälig tid, vilket bedöms utifrån anbudsgivarens befogade uppfattning. Eftersom ansvaret att läsa meddelanden ankommer på dig är det tyvärr så att bostadsbolaget har rätt om svarstid var angiven. Svarstid kan även ha varit specificerad i förhand genom tidigare slutet avtal för att få stå i bostadskön. Om svarstid inte var angiven gäller skälig tid för att svara. Bedömningen av vad som utgör skälig tid är vag, varför klara besked inte kan ges.
Dina möjligheter ser inte allt för goda ut och det kan bli oproportionerligt dyrt att driva en rättslig tvist i frågan. Är du säker på att svarstid inte angavs annat än i det sista mejlet och du vill vidareutreda dina möjligheter är du dock välkommen att kontakta vår juristbyrå.
Vänlig hälsning,
