Ska en TV-bänk ingå i ett köp av bostadsrätt?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag tolkar det som att din övergripande frågeställning är huruvida ni i samband med ert köp av bostadsrätt/ägarlägenhet (hädanefter utgår jag från att det rör sig om en bostadsrätt) har rätt till TV-bänken. Den första frågan som då bör utredas är huruvida TV-bänken är att betrakta som ett s.k. fastighetstillbehör. Isåfall är nämligen utgångspunkten att bostadsrättköpet ska omfatta TV-bänken såvida du och säljaren inte uttryckligen kommit överens om något annat. Din mer specifika fråga - huruvida din och säljarens tidigare kontakter kan konstituera ett bindande avtal - blir då relevant först om svaret på den första frågan blir nekande.
Fråga 1 – Är den inmonterade TV-bänken att betrakta som ett fastighetstillbehör?
Fastigheten vid bostadsrätten består först och främst av jorden (marken) som ägs av bostadsrättsföreningen (1 kap 1 § jordabalken). En specifik lägenhet i en lägenhetsbyggnad utgör därefter en form av fastighetstillbehör (2 kap 1 § jordabalken). I själva lägenheten omfattas som fastighetstillbehör i sin tur även s.k. byggnadstillbehör enligt 2 kap 2 § jordabalken. I samband med att man köper en bostadsrätt erhåller man en andel i bostadsrättsföreningen samt en nyttjanderätt till lägenheten. Jordabalkens regler kan då tas till ledning för vad som ska anses tillhöra lägenheten och således omfattas av köpeavtalet.
Det framgår då av 2 kap 2 § jordabalken att till byggnadstillbehören hör fast inredning varmed byggnaden blivit försedd om det dessutom varit ägnat för stadigvarande bruk. I och med att TV-bänken varit inmonterad får det första kravet - om att det ska vara till byggnaden "försedd" - anses vara uppfyllt. Frågan blir då om det andra kravet är uppfyllt, alltså om TV-bänken varit "ägnad för stadigvarande bruk". Detta krav översatt till allmänt språkbruk innebär att TV-bänken ska vara ett sådant föremål som en lägenhetsinnehavare typiskt sett har nytta för. Bedömningen görs alltså objektivt och vad som specifikt är till nytta för dig saknar betydelse. Som exempel på sådana föremål som tydligt anses uppfylla detta krav kan då tas ugnar och diskmaskiner. Min bedömning är att det gällande TV-bänken rör sig om ett gränsfall. Ett argument för att TV-bänken ska anses uppfylla detta krav skulle då kunna vara att det nu för tiden är vanligt man har en TV i sin lägenhet och att den därför typiskt sett är användbar för en lägenhetsinnehavare. Ett argument emot att det ska ses som byggnadstillbehör kan däremot vara att det finns ett så pass stort utbud på TV-bänkar som ser olika ut och att det därför blir svårt att fastställa om just den specifika TV-bänken är en sådan som en lägenhetsinnehavare kommer ha nytta av. Min uppfattning är alltså att TV-bänken hamnar lite i gråzonen och att det därför blir svårt att ge ett definitivt svar.
Fråga 2 – Har TV-bänken annars ingått i köpeavtalet?
Eftersom det inte tydligt går att avgöra om TV-bänken ska omfattas som ett fastighetstillbehör är det därför en allmän rekommendation att man i samband bostadsrättsköpet gör upp i frågan avtalsvis. Om man skulle komma fram till att TV-bänken inte är att betrakta som ett fastighetstillbehör innebär det att den istället är betrakta som lösöre och utgångspunkten är då att sådana köpeavtal kan ingås formfritt, exempelvis muntligen. Frågan blir då om din och säljarens kontakter uppfyller de krav som ställs för att konstituera ett bindande avtal och som således skulle innebära att TV-bänken ska ingå i bostadsrättsköpet oberoende av om det är att betrakta som ett fastighetstillbehör eller inte. I rättsfallet NJA 2016 s 237 har Högsta domstolen uttalat att även muntliga uppgifter som lämnats i samband med ett köp av bostadsrätt ska anses omfattas av avtalet förutsatt att de rimligen kan utgöra underlag för vad parterna kommit överens om (se punkt 14 bland domskälen). Min uppfattning är att dessa krav ganska tydligt verkar vara uppfyllt i ditt fall. Det följer därefter av allmänna avtalsrättsliga principer att en part, efter att ett avtal ingåtts, inte ensidigt kan ändra avtalets innehåll. Detta innebär alltså att avtalet inte ändrar sitt innehåll i samband med att säljaren senare tog kontakt med er innan tillträdet.
En annan fråga är vad som gäller beträffande bevisbördan kring detta muntliga avtal. Huvudregeln, som det saknar skäl att frångå, är att det den som påstår att det ingåtts ett avtal också är den som har bevisbördan för detta (se bl.a. Heuman i SvJT 2015 s 802). I och med att TV-bänken inte skriftligen tagits upp i köpeavtalet kan ni eventuellt möta på vissa bevisproblem avseende detta avtal. Det är dock viktigt att notera att detta bevisproblem inte uppstår om säljaren skulle vara villig att erkänna överenskommelsen eftersom en domstol då är bunden att utgå från att denna överenskommelse föreligger (35 kap 3 § 1 st rättegångsbalken). Om säljaren däremot inte erkänner detta kan era tidigare mejlkonversationer användas som bevismedel för att uppfylla eran bevisbörda. Säljarens senare kontakt där han ångrat sig kan också (förutsatt att det på något sätt finns dokumenterat) ses som ett bevismedel för att det tidigare fanns en sådan överenskommelse.
Sammanfattning
Om man kan betrakta TV-bänken som ett fastighetstillbehör ska den ingå i bostadsrättsköpet förutsatt att inget annat uttryckligen avtalats. I mitt svar har jag dock kommit fram till att det är oklart om TV-bänken kan ses som ett fastighetestillbehör men att det oberoende av detta verkar som att TV-bänken utifrån erat muntliga avtal ska ingå i köpeavtalet och därför omfattas av bostadsrättsköpet. Visserligen har ni då bevisbördan för att detta avtal föreligger men troligen finns det ganska goda förutsättningar för er att uppfylla denna bevisbörda.
Hoppas mitt svar har varit till hjälp!
