Samäganderätt - Kostnader och försäljning
Hej!
Jag frågar mest mot bakgrund av att jag har noll koll, och det gäller juridik vid fastigheter/ägarskap etc.
Jag och mina 3 bröder äger tillsammans ett fritidshus i Värmland, som min farbror har och fortfarande använder som bostad. Inga problem, utöver att det var lite tjafs hit och dit genom åren angående kostnader för underhåll.
Mina äldre bröder har i många år betalat mycket pengar i underhåll, samt försäkring - något dom inte längre vill göra. Min farbror har ingen hemförsäkring på huset och vill inte skaffa eller betala för det heller.
Bröderna som har lagt ut pengar i olika form och syfte har noterat detta noga, och pratar om att det är summor de vill få ut genom en eventuell framtida försäljning.
Jag står ganska mycket utanför konflikterna om pengar, men jag hade gärna behållit huset inför framtiden när jag får egna barn och kanske vill visa dom Värmland där jag är delvis uppväxt. Att sälja är inget jag är direkt intresserad av och jag är rädd att bli överkörd av mina bröder.
Hur fungerar det om de skulle vilja sälja men inte jag? Måste jag betala dom något då för att få behålla huset? Och kan dom, ifall en försäljning skulle ske, kräva ersättning för sina utlägg under åren?
Mvh
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
När flera personer tillsammans äger en fastighet gäller i första hand samäganderättsavtal, om något sådant finns. I andra hand gäller Lag om samäganderätt.
Inledningsvis vill jag belysa att vilken typ av nyttjanderätt till fastigheten som din farbror har kan ha betydelse för hur situationen kan sluta. Det kan vara fråga om hyresrätt, arrende, nyttjanderätt av fastighet eller nyttjanderätt på grund av klausul i testamente. I vissa av fallen kan det vara svårt att avhysa farbrorn från fastigheten, men då din fråga främst inte rör scenariot att farbrorn måste flytta kommer jag inte att behandla just den situationen mer ingående. Är du intresserad av att veta mer får du gärna ställa en ny fråga med mer utvecklade omständigheter om just det förhållandet.
Kostnader som rör fastigheten
Huvudregeln säger att underhållskostnader som rör den samägda fastigheten fördelas lika mellan ägarna (15 § Lag om samäganderätt). En förutsättning är dock att alla ägare har samtyckt till åtgärden, med undantag för sådant underhåll som är akut, exempelvis en vattenläcka (2 § Lag om samäganderätt). Mindre brådskande åtgärder som exempelvis att måla om kräver alltså att de andra ägarna samtyckt till för att de ska vara skyldiga att stå för sin del av kostnaden.
Har du inte samtyckt till åtgärder är du inte skyldig att ersätta dina bröder för kostnaderna för dessa. För de kostnader du möjligtvis är skyldig att ersätta gäller att de preskriberas efter 10 år ( 2 § Preskriptionslagen). Kostnader som hänför sig längre tillbaka än 10 år kan du alltså inte bli skyldig att ersätta.
Kan fastigheten säljas?
För att en fastighet ska kunna säljas i sin helhet krävs i regel samtliga ägares samtycke (2 § Samäganderättslagen).Vill en ägare emellertid sälja av eller ge bort sin del av fastigheten så får denne göra det, delen kan då säljas till en annan delägare eller en utomstående. Andra delägare har alltså ingen förköpsrätt utan delen av fastigheten kan säljas till vem som helst.
Om man vid ett fall av samäganderätt inte kan komma överens om att köpa ut varandra och man kanske vill äga fastigheten själv kvarstår att ansöka till tingsrätten om försäljning på offentlig auktion (6 § Lag om samäganderätt). Det räcker med att en av delägarna skickar in en sådan ansökan. Det högsta budet vinner om ni inte är ense om en annan köpare (12 § 2 stycket Lag om samäganderätt). Ni delar då på kostnader för försäljningen utefter storleken på er andel i fastigheten (15 § Lag om samäganderätt).
Sammanfattningsvis kan du möjligtvis få stå för kostnader som uppstått under de senaste 10 åren och som antingen ha varit akuta eller som du annars samtyckt till. Vidare har dina bröder rätt att sälja sina delar om de vill det, är de schyssta låter de dig lösa ut dem, annars får delen säljas till vem som helst. Låter de dig inte lösa ut deras delar kan du påkalla offentlig auktion och därigenom buda hem huset. I en auktionssituation är nackdelen att priset kan bli väldigt högt då budgivning sker där alla får delta. Av den anledningen och för framtida relationers skull kan ni diskutera möjligheter att lösa ut sinsemellan, för vilket pris bestämmer ni själva.
Observera att dessa regler gäller under förutsättning att det inte finns ett samäganderättsavtal som reglerar frågorna!
Hoppas att du har fått svar på din fråga och lycka till.
Hälsningar,
