Sakrättsligt skydd vid pantsättning av bostadsrätt, och senare köp av samma bostadsrätt
För sakrättsligt skydd vid panträtt av en bostadsrätt krävs en underrättelse till BRF, när det sakrättsliga skyddet uppstår gäller detta bostadsrätten och kvarstår även om bostadsrätten byter innehavare. För att förvärvaren ska få sakrättslig skydd krävs också en underrättelse om överlåtelsen till BRF och då erhålls skydd mot överlåtarens borgenärer! Min fråga är hur dessa förhåller sig till varandra? Vilken part har bäst sakrättslig skydd om båda underrättelserna är korrekt genomförda?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som att du undrar hur de olika sakrättsliga momenten som du beskriver i din fråga förhåller sig till varandra. Det snabba svaret är att det sakrättsliga skyddet du talar om i din fråga gäller i förhållande till olika borgenärer, och att panträtten är en särskild sakrättslig funktion som inte kan slås ut av ett annat, förvisso sakrättsligt skyddat, förvärv av egendomen som är pantsatt.
Sakrättsligt skydd vid pantsättning av bostadsrätt
Som du säger är det moment som ger sakrättsligt skydd vid en pantsättning av en bostadsrätt när bostadsrättsföreningen underrättas om pantsättningen, även kallat denuntiation. När panträttshavaren har underrättat föreningen om att bostadsrätten är pantsatt får detta sin sakrättsliga verkan, alltså verkan gentemot utomstående parter. Dessutom är det precis som du säger så att panträtten för bostadsrätten består även när bostadsrätten byter innehavare.
Sakrättsligt skydd vid förvärv av bostadsrätt
Den andra situationen du beskriver är den när en förvärvare genom denuntiation (underrättelse till föreningen) får ett sakrättsligt skydd för sitt förvärv av en bostadsrätt. Detta är dock i relation till övriga borgenärer som säljaren kan ha och innebär då inte ett skydd mot panthavaren. Har bostadsrätten pantsatts, och löses panten inte ut innan någon köper bostadsrätten, har köparen genom denuntiation fått ett sakrättsligt skydd mot säljarens övriga borgenärer som annars kan begära att säljarens egendom utmäts för att betala skulder. Den borgenär som har panträtt i bostadsrätten påverkas däremot inte av denna denuntiation eftersom panträtten består.
Det sakrättsliga skydd som uppstår för köparen genom denuntiationen till bostadsrättsföreningen innebär i praktiken att köparen har köpt bostadsrätten av säljaren och att köparen nu äger bostadsrätten vilket genom denuntiationen är bekräftat utåt sett till alla utomstående parter. Därför kan bostadsrätten inte längre utmätas för säljarens skulder genom en generell utmätning. Däremot kan man köpa och äga en bostadsrätt som sedan tidigare är pantsatt för säljarens skulder och även fortsatt kommer att vara det tills panten är löst. I det här fallet har panträttshavaren alltså bäst skydd för sin rätt gentemot köparen av bostadsrätten eftersom panten består. I förhållande till säljarens övriga borgenärer som inte har panträtt i bostadsrätten har köparen bäst rätt.
Om du skulle ha några frågor kring mitt svar får du gärna kontakta mig på: Daniel.Hogman@lawline.se
Hoppas att du fick svar på din fråga!
