På vilka grunder får en hyresvärd säga upp ett lokalhyresavtal?
Sedan 2003 hyr jag en lokal hos en bostadsrättsförening i Norrköping. Lokalen som var vidi övertagningstillfället i bedrövligt skick utvecklade jag för att användas till redovisningsbyrå. Nu blev jag uppsagd till avflyttning med följande motivering:
"...föreningen önskar hyra ut lokalen till medlemmar i Föreningen som övernattningslägenhet samt nyttja lokalen som gemensamhetslokal för föreningsmöten och föreningsaktiviteter. Eftersom du inte är medlem i Föreningen sägs avtalet härmed upp till förmån för Föreningens medlemmar."
1. Är den nämnda orsaken för uppsägningen överhuvudtaget giltig (sådana aktiviteter är inte vanliga för en bostadsrättsförening och veterligen hade här heller praktiserats)?
2. Jag avser att hänskjuta tvisten till Hyresnämnden. Hur formulerar hyresgäst så fall sin ersättningsanspråk för en rad extraordinära kostnader för sökning av en ersättningslokal, inredning, flytt och skada på den delen av verksamhetens goodwill som härrör läget?
3. Kan jag föra min talan själv eller rekommenderar ni en juristsupport?
Lawline svarar
Hej och stort tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Reglerna som rör lokalhyresavtal finns att hitta i 12 kap jordabalken (JB). Jag kommer därför att utgå från dessa regler i mitt svar.
Allmänt om hyresavtal
Hyresavtal skrivs för obestämd eller bestämd tid. Om avtalet är skrivet för bestämd tid upphör det att gälla när det sägs upp om det varat i mer är 9 månader. Avtal som skrivs för obestämd tid ska alltid sägas upp för att upphöra att gälla, JB 12 kap 3 §. Uppsägningen ska vara skriftlig och innehålla bakomliggande skälen till uppsägningen, JB 12 kap 8 och 58 §.
När hyresförhållandet varat mer än 9 månader får du som hyresgäst ett så kallat indirekt besittningsskydd. Skyddet innebär att du har rätt till ersättning när avtalet sägs upp om det inte finns ett sakligt skäl till varför hyresvärden säger upp avtalet. Ett sådant sakligt skäl utgörs av en så kallad besittningsbrytande grund.
De besittningsbrytande grunderna är som följer:
1. du som hyresgäst har åsidosatt dina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas,
2. huset ska rivas,
3. huset ska genomgå en större ombyggnad,
4. hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet eller
5. hyresvärden begär ändrade hyresvillkor som får ses som skäliga, JB 12 kap 57 §.
I ditt fall vill jag mena att det är den fjärde punkten som blir relevant. Regeln är utformad för att kunna omfatta flera vitt skilda situationer. Om hyresvärdens anledning ska ses befogad eller inte får därför bedömas från fall till fall. Ett krav är dock att det bakomliggande skälet till uppsägningen ska ses som sakligt grundat.
Är den nämnda orsaken för uppsägningen giltig?
Frågan vi får ställa oss blir alltså om det nämnda skälet ska ses som sakligt grundat. I både rättsfall från Högsta domstolen och i förarbeten till 12 kap jordabalken framgår det att det ska ses som ett sakligt skäl att säga upp avtal om hyresvärden vill hyra ut lokalen för annan verksamhet. Vidare har kraven för att ett skäl ska ses som sakligt inte ställts särskilt högt. Jag drar därför slutsatsen att skälet bör ses som sakligt.
Utöver att skälet ska ses som sakligt ska det göras en intresseavvägning mellan hyresvärdens intresse av att säga upp avtalet och ditt intresse av att ha kvar avtalet. De aspekter som bör tas med i bedömningen kan exempelvis vara:
- hur länge du har hyrt lokalen – att du har hyrt lokalen under en lång tid är till den fördel,
- ditt behov av lokalen,
- möjligheten att hitta en ny lämplig lokal,
- hur beroende du är av lokalens läge och
- hur hyresvärden i agerat i samband med uppsägningen, om de exempelvis hjälpt dig att hitta en ny lokal, erbjudit ekonomisk ersättning med mera.
Om ditt intresse får ses väga tyngre än hyresvärdens intresse kommer hyresvärden att bli ersättningsskyldig i förhållande till dig som en följd av ditt indirekta besittningsskydd.
Hur ska du formulera ersättningsanspråket?
Om du vill hänskjuta ditt ärende till hyresnämnden måste du väcka talan mot hyresvärden inom 2 månader för att du ska ha möjlighet att kräva ersättning, JB 12 kap 58 §. Om du sedan erhåller ersättning kommer den i regel att motsvara en årshyra, JB 12 kap 58 b §. Om den skada som du åsamkats på grund av hyresavtalets upphörande inte täcks av detta belopp kan du få ersättning till ett högre belopp.
Det finns inget "rätt sätt" att formulera ersättningsanspråket på. Det viktigaste är att all nödvändig information framgår. Det vill säga:
- namn och adress,
- vem ersättningsanspråket riktar sig mot,
- beskrivning av vad som har hänt,
- hur det som hänt hänger ihop med skadan,
- hur mycket skadestånd du kräver och hur du kommit fram till den summan samt
- kontaktuppgifter.
Kan du föra talan i hyresnämnden själv?
Den här frågan är egentligen enbart en kostnadsfråga. Det kan ofta vara dyrt att anställa ett biträde, men om det rör sig om ett stort ersättningsanspråk kan det vara bra att få hjälp av någon som praktiserar juridik. Det beror helt enkelt på vad du är villig att satsa.
Sammanfattning och rekommendation
Utifrån min utredning gör jag bedömningen att hyresvärden sannolikt har ett sakligt grundat skäl bakom uppsägningen men att ditt intresse av att ha kvar lokalen, i en intressebedömning skulle kunna väga tyngre än hyresvärdens intresse. Jag vill understryka att det är svårt för mig att avgöra om hyresnämnden skulle göra en likadan bedömning då jag inte har hela bilden och samtliga omständigheter klargjorda för mig.
Min rekommendation är att du i första hand riktar ett ersättningsanspråk mot hyresvärden. Anspråket formulerar du utifrån de punkter jag ställt upp ovan. Det är inte helt omöjligt att hyresvärden möter dina krav, och på så sätt slipper du ett dyrt och tidskrävande förfarande i hyresnämnden.
Om hyresvärden inte möter dina krav kan du hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Observera att det ska göras inom två månader från uppsägningen. Du har möjlighet att anlita ett biträde men kan också genomföra processen själv. Jag rekommenderar att du utifrån mitt svar reflekterar dels över om du tror att du över huvud taget har en chans att nå framgång med din talan, dels om denna chans ökar avsevärt om du anlitar ett biträde samt att du väger de kostnader du kommer behöva lägga på tvisten inklusive biträde mot ersättningsanspråket för att komma underfund med om det är värt att anlita ett biträde eller inte.
Det hyresnämnden gör i en tvist som rör uppsägning av lokal är att inta rollen som medlare. Här finns de blanketter och all den information du behöver för att ansöka om medling i hyresnämnden. Om du kommer fram till att du behöver ett juridiskt biträde som kan hjälpa dig med tvisten kan du kontakta mig på amanda.kinnander@lawline.se så hänvisar jag dig vidare till våra skickliga jurister på Lawlines juristbyrå.
Jag hoppas att du har fått din fråga besvarad!
Vänliga hälsningar,
