Överlåtelse av lokalhyresavtal
Vårt aktiebolag står på kontraktet för en hyreslokal i en bostadsrättsförening och har den i dagsläget uthyrd i andra hand till ett annat bolag. Vi vill nu överlåta kontraktet, som löper ut först om två år, till våra befintliga hyresgäster och i samband med detta utkräva en överlåtelseavgift (som delvis innefattar övertagning av möbler i lokalen). Enligt bostadsrättsföreningen får vi inte överlåta kontraktet direkt, utan de vill i så fall att det går via dem – dvs att vårt avtal sägs upp och att de skriver ett nytt kontrakt med de nya hyresgästerna. Har de rätt att kräva det? Och om ja, har vi ändå rätt att ta ut en överlåtelseavgift av bolaget som nu hyr av oss?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!
Inledning
Jag tolkar din fråga som att ditt bolag hyr en lokal av en bostadsrättsförening s syfte att bedriva näringsverksamhet där samt att bolaget sedermera hyrt ut lokalen i andra hand. Din fråga aktualiserar huvudsakligen jordabalken (JB).
Utredning
Av 12 kap. 32 § JB framgår att hyresgäster inte får överlåta hyresrätter utan hyresvärdens samtycke om inte annat framgår i 12 kap. 34-37 §§ JB. Om samtycke vägras utan skälig anledning eller om hyresvärden inte ger besked inom tre veckor från att samtycke begärts har hyresgästen rätt att säga upp hyresavtalet. Ett undantag finns i 12 kap. 36 § JB för fall då en näringsverksamhet överlåts och hyresavtalet ingår i den.
Tillämpat på ditt fall kan vi konstatera att huvudregeln alltså är att hyresgäster inte får överlåta hyresavtalet till någon annan utan hyresvärden, det vill säga bostadsrättsföreningens, samtycke. Undantaget som gör det möjligt att överlåta ett hyresavtal till en tredje part i samband med att hela hyresgästens näringsverksamhet överlåts till denne är inte relevant i ditt fall då ni endast vill att hyresavtalet ska överlåtas. Enligt min uppfattning kan ni alltså inte överlåta ert förstahandsavtal till andrahandsgästen utan bostadsrättsföreningens samtycke, vilket ni verkar sakna. För att ni ska kunna ta ut någon form av överlåtelseavgift av er andrahandsgäst måste det därmed skötas separat från själva hyresförhållandet. I teorin skulle ni möjligen kunna avtala med er andrahandsgäst om att ni åtar er att försöka avsluta hyresförhållandet så snart som möjligt i utbyte mot någon slags ersättning. Eventuellt skulle då er andrahandsgäst kunna ingå ett förstahandsavtal med bostadsrättsföreningen. Det främsta problemet med denna lösning är enligt min uppfattning att den är oförmånlig för er andrahandsgäst då denne inte kan vara säker på att bostadsrättsföreningen kommer hyra ut lokalen till denne eftersom bostadsrättsföreningen inte är en avtalspart. Därmed kommer andrahandsgästen antagligen inte gå med på denna lösning om inte bostadsrättsföreningen kommer med utfästelser om att den kommer acceptera upplägget.
Handlingsplan
Min rekommendation till dig är att försöka komma fram till en lösning genom att diskutera situationen med de två andra parterna. Ert bolag har enligt min uppfattning ingen möjlighet att överföra hyresavtalet till andrahandsgästen utan bostadsrättsföreningens samtycke. Att försöka kringgå detta faktum med olika konstruktioner är tänkbart men förknippat med osäkerhet. Eftersom ni saknar juridisk grund för att nå era mål utan de andra parternas samarbete vore det alltså enligt min mening bäst för ert bolag att försöka nå en samförståndslösning.
Jag hoppas att mitt svar var till hjälp!
Med vänlig hälsning
