Överlåtelse av hyresrätt till närstående
Hej! Jag är vuxen och undrar om jag flyttar in hos min äldre pappa i hans hyreslägenhet,
vad händer om han avlider.?
Har jag rätt att överta hans hyreskontrakt? Eller är det 3 år som gäller.? Han är vid god hälsa,
Jag blir i såfall bostadslös, och har inga andra bostadsmöjligheter.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!
Överlåtelser av hyresrätter regleras i 12 kap jordabalken (JB).
Överlåtelse av bostad till närstående:
Huvudregeln är att hyresvärden som bestämmer om en överlåtelse av hyresrätten får ske. 12 kap. 34 § JB ger dock hyresgästen rätt, oavsett vad hyresvärden säger, att överlåta sin hyresrätt till en närstående som varaktigt sammanbor med honom eller henne.
Med närstående menas främst släktingar och inte vänner. Man brukar räknas som varaktigt sammanboende om man bott ihop i minst tre år. I praxis har det dock godtagits betydligt kortare tid undantagsvis. Då har det ofta rört sig om två personer planerat att bo tillsammans under lång tid men som att denna plan har avbrutits av en oförutsedd händelse, (se t. ex. RBD 23:83 eller RBD 6:85). Om du endast anses som inneboende i lägenheten så kan det bli svårt att få ta över kontraktet vid dödsfall. Kravet i 12 kap 34 § JB är att du ska anses ha haft ett i verklig mening boendegemenskap med din pappa, med ett gemensamt hushåll. Om du endast är att anse som inneboende kommer du troligtvis inte få tillstånd till överlåtelsen av lägenheten av hyresnämnden, se RH 2003:9.
Hyresnämnden ska lämna tillstånd till överlåtelsen om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen. I denna skälighetsbedömning tas hänsyn till hyresgästens person och ekonomiska omständigheter men inte till hyresvärdens behov av lägenheten.
Om man inte uppfyller treårskravet, närståendekravet, boendegemenskapskravet och skälighetsbedömningen har man ingen rätt att ta över lägenheten, om inte hyresvärden frivilligt går med på det.
I ditt fall:
Om inte hyresvärden i ditt fall skulle gå med på att överlåta hyreskontraktet till dig vid din pappas död så skulle du kunna få ta över hyreskontraktet ändå med stöd av 12 kap 34 § JB. Du uppfyller närståendekravet då du och din pappa är släkt. Ni måste ju dock som sagt bedriva ett gemensamt hushåll med exempelvis gemensam mathandling. Om ni skulle kunna komma undan treårskravet är svårt för mig att säga säkert men det är i alla fall inte en omöjlighet då din pappa är vid god hälsa och ett eventuellt dödsfall skulle räknas som en oförutsedd händelse och det låter som att ni planerar att bo ihop en längre tid. Sist men inte minst så måste hyresnämnden lämna tillstånd till överlåtelsen och det gör de alltid om de bedömer att hyresvärden skäligen kan nöja sig med dig som hyresgäst, alltså främst om hyresnämnden förutspår att du kommer kunna betala hyran.
Hoppas mitt svar kunde hjälpa dig!
