Överklagan av utmätning av fastighet
Hej! Min kompis har skulder på ca 600 000 SEK. Han äger ett hus som han köpte för ca 10-15 år sedan för 100 000 SEK. Det finns inga bolån utan hela fastigheten är betald. Jag vet inte vilka typer av skulder min kompis dras med, men nu har han precis fått beskedet av KFM att fastigheten är utmätt och att den ska gå på exekutiv auktion. Huset är litet, i dåligt skick och rent generellt så ligger större och mer ordentliga villor i samhället i en låg prisklass (ca 400 000 SEK) och är svårsålda. Det finns ingen möjlighet att skulderna kan täckas av försäljning av den aktuella bostaden. Jag anser att min kompis ska överklaga beslutet och jag vill hjälpa honom med detta och min fråga är vad jag bör lyfta fram i en överklagan. Kan fastighetens värde vara "för lågt" för att en försäljning ska kunna motiveras? Gör KFM en värdering av huset (med hänsyn till områdets prisläge?. Min kompis sambo har betalningsanmärkningar och paret har tre barn (ej gemensamma) där en son på 8 år är hemmavarande. Tas särskild hänsyn till barn? Och möjligheterna till att få ett hyreskontrakt? Min kompis har sedan många år tillbaka dragits med utmattningsdepression (väldokumenterad), är det något som KFM/tingsrätt tar hänsyn till? Kan min kompis göra en egen värdering av huset mha en mäklare och använda som underlag i en överklagan för att styrka husets låga värde (om det nu spelar roll vid en utmätning)? Rent generellt, vad kan häva ett beslut om fastighetsutmätning?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Regler om utmätning finns i utsökningsbalken.
Förutsättningarna för att utmätning ska få ske är att egendomen ska ha ett ekonomiskt värde (4 kap. 3 §), inte utgöra beneficium (5 kap. 1-4 §§), vara överlåtbar (5 kap. 5 §) samt tillhöra gäldenären. Fast egendom anses aldrig utgöra beneficium. Har personen lagfart på fastigheten ska personen anses vara ägare av fastigheten (4 kap. 24 §). Av de omständigheter du uppgett torde din kompis fastighet vara sådan egendom som kan utmätas.
Utmätning får dock endast ske om det belopp som beräknas flyta in, efter avdrag för kostnader som uppkommer efter utmätningen, ger ett överskott som gör åtgärden försvarlig (4 kap. 3 §). KFM bör i första hand ta i anspråk sådan utmätningsbar egendom som medför minst kostnad, förlust eller annan olägenhet för gäldenären. I första hand bör kontanter, banktillgodohavanden som kan lyftas omedelbart eller liknande likvida tillgångar utmätas. Utmätning av lön är ofta fördelaktigt för såväl gäldenär som KFM. I övrigt bör annan lös egendom tas i anspråk, t.ex. bilar osv. Fast egendom bör alltid utmätas i sista hand.
Rättspraxis har flera avgöranden avseende just försvarbarheten av utmätning av en fastigheter. Ett exempel är NJA 2010 s. 397 I och II där utmätning av fastighet har, i fall då det saknats andra utmätningsbara tillgångar, ansetts försvarlig både när skulderna avsett ett i förhållande till fastighetens värde begränsat belopp (I) och när endast en liten del av sökandens fordran kunde beräknas bli täckt genom utmätningen (II). Domstolen konstaterar att utmätning av fastighet kan aktualiseras så snart överskottet täcker mer än de kostnader som beräknas uppkomma efter utmätningen (mäklarkostnader osv). Domstolen konstaterar vidare att oavsett vilken av de värderingarna som läggs till grund för bedömningen, kan utmätning ske om den beräknas ge ett överskott som kommer att räcka inte bara till samtliga kostnader utan också till själva fordringen med ett inte obetydligt belopp. Att det i så fall blir fråga om en förhållandevis liten del av fordringen medför inte att utmätningen inte skulle vara försvarlig. Utmätning kan alltså ske oavsett ifall fastigheten är värd mycket eller lite i förhållande till fordran eller ifall bara en del av fordran kommer att täckas. Domstolen konstaterar även att inte heller det förhållandet att utmätningen avser en bostadsfastighet med barn i kan hindra en utmätning.
I ett hovrättsmål skedde utmätning av en pensionärs fastighet. Pensionären var svårt sjuk, hade svårt att äta, skriva, läsa osv. Pensionären levde på existensminimum, men det ansågs ändå befogat att sälja fastigheten eftersom försäljningen skulle innebära ett förväntat överskott som motsvarade en betydande del av skulderna samtidigt som den pågående löneutmätningen skulle pågå under lång tid. Gäldenärens intresse att behålla fastigheten ansågs därför inte utgöra skäl för att hindra att fastigheten skulle utmätas.
Svensk rättspraxis har alltså haft en hård inställning till utmätning av fastigheter och det har inte funnits särskilt många omständigheter som inneburit att försvarbarheten av utmätningen bör ifrågasättas. På senare tid har Sverige dock blivit kritiserad av Europadomstolen vilket inneburit att synen på utmätning förändrats något. I målet Rousk v. Sverige konstaterade Europadomstolen att KFM gått för långt när de avhyst en familj från en fastighet och sålt denna för 250 000 kr för en skuld på 6 721 kronor. Europadomstolen ansåg att detta stred mot rätten till privat- och familjeliv och egendomsskyddet, särskilt när det även fanns en bil som var möjlig att utmäta.
Efter målet Rousk kom KFM med ett ställningstagande där de konstaterade att utmätning av fastigheter endast får göras om åtgärden anses vara försvarbar och proportionerlig, särskilt i förhållande till andra åtaganden, t.ex. barnkonventionen. En intresseavvägning ska göras mellan borgenärens och gäldenärens intressen i fråga om vilken egendom som ska tas i anspråk. En utmätning av en fastighet får endast ske om åtgärden inte kan anses vara mer ingripande, omfattande eller varaktig än att den står i proportion till vad som kan vinnas med åtgärden. Förändringen i tankesättet kring utmätning av fastigheter syns även i NJA 2013 s 1241. Där konstaterades att gäldenärens intressen bör ha betydelse i bedömningen, särskilt i förhållande till borgenärens behov av att få betalningen snabbt. HD bedömde att försäljningen av fastigheten i målet skulle ge ett snarlikt resultat som en löneutmätning av gäldenären och att det därmed var att föredra, eftersom försäljningen inte kunde ske utan olägenhet för familjen.
Sammanfattningsvis finns det inget tydligt svar på vad som är en giltig invändning mot en utmätning av en fastighet. Rättsläget får anses va oklart, särskilt eftersom det väldigt nyligen skett en förändring i uppfattningen av rättsfrågan. Eftersom det inte finns särskilt mycket ny praxis, är det svårt att avgöra vilken betydelse de äldre rättsfallen ska mätas. Det kan emellertid konstateras att KFM och domstolarna haft en tradition av att inte godta i princip några invändningar mot en utmätning av en fastighet. På senare tid verkar detta dock ha luckrats upp, särskilt avseende det resultat som utmätningen ger och huruvida gäldenären har familj och barn (särskilt barnkonventionen). Det måste dock alltid göras en samlad bedömning av samtliga omständigheter. Är skulden liten i förhållande till värdet av fastigheten anses det vara kränkande mot rätten till privat- och familjeliv och egendomsskyddet att utmäta fastigheten. Detsamma gäller ifall personen har barn och det finns andra utmätningsmöjligheter som ger snarlikt resultat. Men har gäldenären ingen annan utmätbar egendom och en försäljning skulle täcka en betydande del av skulden, får det anses vara oklart vilken betydelse det faktum att gäldenären har barn har. Den omständigheten verkar ha olika betydelse beroende på de andra omständigheterna i målet.
Jag skulle absolut råda dig/honom till att överklaga beslutet, om än jag inte kan ge något svar på om överklagandet skulle vara lyckat på grund av det oklara rättsläget. Enligt tidigare praxis verkar fastighetens värde inte spela så stor roll i förhållande till skulden så länge försäljningen inbringar ett försvarligt överskott, vilket inte torde behöva vara mycket. Den omständigheten tillsammans med att gäldenären har barn skulle dock kunna få betydelse. Det här är det jag tänker att ni framförallt borde trycka på i en överklagan. Kanske skulle ni även kunna hävda att det finns annan egendom som kan utmätas istället, eventuellt löneutmätning? Möjligheten för gäldenären att få ett hyreskontrakt eller gäldenärens tidigare utmattningsdepression torde dock inte ha någon betydelse för utmätningen sett till tidigare praxis. I överklagan skulle det även kunna vara möjligt att ifrågasätta värderingen av huset genom att inkomma med egen värdering av mäklare.
Hoppas att du fått svar på din fråga!
Med vänlig hälsning,
