Över 10 år gammalt svartbygge - vad kan begäras av mig som fastighetsägare?
Hej.
Jag köpte ett hus 2006 som jag nu vill sälja.När huset annonserades ut anmälde ngn till kommunen att ngt kanske inte stod rätt till med bygglovet pga av att huset verkade avvika från detaljplan.
Efter två års snårig kommunikation med kommunen säger de nu att ett lovföreläggande troligen kommer att utfärdas för en tillbyggnad av ett outnyttjad grund som gjorts.Ca. 30 kvm.
Den tidigare ägaren/byggnadsherren har alltså gjort huset större invändigt än vad som finns med på de beviljade bygglovet.
Jag har bevis på att inga utbyggnader av ngt slag skett sen jag köpte huset.
Kommunen föreslår att jag söker bygglov i efterhand men ger inga garantier för att det ska beviljas.
Om jag söker bygglov i efterhand, vilka byggregler gäller, de nya, eller de som gällde när huset byggdes?
Jag har gång på gång påpekat att bygget är preskriberat o föreslagit att de får ritningar som det ser ut för en enkel uppdatering, men de är oresonliga.
Tilläggas bör att under vägs har kommunen brustit i att diarieföra ngt tillsynsärende kring detta, jag har aldrig fått information om att ett sådant ärende startats.
Kommunen hittade från början ej heller något bygglov eller slutbesked överhuvudtaget, det tog två år innan de till slut fann dem, de hävdar att det berott på digitaliseringen som gjordes ca 2006.
Slutbesked finns alltså från 2006.
Vad göra, känner mig maktlös!
Mvh
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Om jag har förstått din fråga rätt har fastighetens före detta ägare upprättat en byggnad som gick utöver vad som tilläts av det bygglov som då fanns. Denna utbyggnad skedde innan år 2006 då du köpte huset. När du annonserade ut huset för två år sedan uppdagades det att byggnaden avvek från beviljat bygglov. Kommunen har uppgett att de troligen kommer att utfärda ett lovföreläggande och har dessutom uppmanat dig att ansöka om bygglov i efterhand.
Jag kommer i mitt svar till dig inledningsvis beskriva vilka åtgärder kommunen kan ta mot det olovliga bygget. Vidare beskriver jag vad det innebär att söka bygglov i efterhand. Sen går jag igenom hur du kan överklaga ett beslut av kommunen som du inte är nöjd med. Slutligen kommer jag att presentera några sammanfattade råd.
Vad kan kommunen göra om det skett ett olovligt bygge?
Du har fått eller ska få ett lovföreläggande. Lovföreläggande innebär att du inom en viss till kommer att uppmanas att ansöka om bygglov i efterhand (11 kap. 17 § plan- och bygglag [PBL]). Lovförläggande får endast utges av kommunens byggnadsnämnd om det är sannolikt att ett sådant bygglov hade beviljats. Även om byggnadsnämnden vid tiden för utfärdandet av ett lovföreläggande anser att det är sannolikt att bygglov hade beviljats i efterhand är byggnadsnämnden inte bunden av den ursprungliga uppfattningen och förbehåller därför rätten att inte bevilja bygglov. För lovförelägganden finns ingen preskriptionstid. Det gör med andra ord ingen skillnad att det har gått mer än 10 år från att den olovliga byggnaden uppfördes.
Följs inte ett lovföreläggande kan byggnadsnämnden även besluta om ett rättelseföreläggande. Rättelseföreläggande innebär en uppmaning att ändra på det som olovligen har byggts så att det blir lovligt (11 kap. 20 § PBL). Till skillnad från lovförelägganden kan rättelseförelägganden endast utfärdas 10 år från att det olovliga bygget uppfördes. Då det har gått mer än 10 år från byggets uppförande kan kommunen inte rikta några krav om exempelvis rivning. Bygget är i det avseendet preskriberat men ses ändå inte som lovligt.
Du kan alltså uppmanas av kommunen att ansöka om bygglov i efterhand genom ett lovföreläggande. Väljer du att inte göra det kan byggnadsnämnden besluta att på din bekostnad upprätta de beskrivningar, ritningar och vidta de åtgärder som i övrigt är nödvändiga för att pröva frågan om bygglov (11 kap. 27 § PBL).
Ansöka om bygglov i efterhand
Att ansöka om bygglov i efterhand går till precis som att ansöka om bygglov i vanliga fall. Du skickar in bygglovet i till byggnadsnämnden i din kommun (9 kap. 20 § PBL). Ansökan ska vara skriftlig och innehålla de ritningar, beskrivningar och andra uppgifter som behövs för prövningen (9 kap. 21 § PBL).
Utfallet kan bli antingen att bygglov beviljas eller att det nekas.
Överklaga beslut
Då ett beslut att neka bygglov hade varit till din nackdel har du rätt att överklaga byggnadsnämndens beslut (13 kap. 8 § PBL och 42 § Förvaltningslagen [FL]). Överklagandet testas av Länsstyrelsen (13 kap. 3 § PBL).
Du har tre veckor på dig att överklaga ett beslut om bygglov. Överklagandet ska vara skriftligt och innehålla uppgift om beslutet som överklagas och att du hellre ser att bygglov beviljas (13 kap. 16 § PBL, 43 och 44 § FL.
Slutligt råd
Sammanfattningsvis innebär lovföreläggande att du hänvisas att ansöka om bygglov i efterhand. Ett sådant föreläggande har ingen preskriptionstid. Ansöker du inte om bygglov kan det få konsekvensen att det en sådan prövning görs ändå och då på din bekostnad. Beviljas inte bygglov kan kommunen däremot inte kräva att du river din byggnad.
Jag rekommenderar ändå att byggnadsnämndens föreläggande följs och att du ansöker om bygglov. Dels för att det är det enklaste sättet att lösa situationen och göra byggnaden lovlig, lovföreläggande får som tidigare nämnt endast utfärdas om det är sannolikt att ett bygglov kommer att beviljas. Dels att lovlighet kan öka värdet på din fastighet vid försäljning. Det kan nämligen bli svårt att få bygglov i framtiden om byggnaden inte är lovlig.
Hoppas att du fick svar på dina frågor. Du har också valt 30 min uppföljande rådgivning via telefon. Jag kommer därför ringa dig på onsdag kl. 15. Observera att jag ringer från dolt nummer. Om tiden inte passar är du välkommen att höra av dig till mig på my.ohman@lawline.com.
Hälsningar,
