Omställning till distansstudier - beaktansvärda skäl?
Hej!
Det är så att jag har några frågor angående inneboende och andrahandsuthyrning.
Det är så att jag studerar vid ett universitet i Sverige och har därför skaffat mig ett förstahandskontrakt på en lägenhet (42kvm) där. Det är så att jag veckopendlar mellan denna lägenhet och min permanenta bostad som ligger 22mil från varandra. Min permanenta bostad är en fastighet som jag äger och står skriven på.
Nu är det så att mina studier har, fram till och med denna termins slut, lagts om till distans studier pga. Corona. Jag kommer därför att tillfälligt flytta till min permanenta bostad och min tanke var då att hyra ut min lägenhet i andra hand tills dess att jag återkommer till hösten (då studierna återigen blir platsberoende).
Detta var inte möjligt enligt hyresvärden då de ansåg att mina skäl ej var beaktansvärda nog.
Jag undrar nu om jag istället kan ta in en inneboende i min komplement bostad under tiden då jag befinner mig i min permanenta bostad?
Lägenheten är fullt möblerad med mina möbler samt många av mina ägodelar befinner sig i lägenheten. Inneboende skulle därför ha tillgång till en viss plats för sina saker men mina ägodelar tar upp den största platsen i lägenheten.
Kan jag skaffa en inneboende som också är student utan att hyresvärden har någonting att säga till om?
Med vänlig hälsning
En student
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Inneboende
Grundläggande för ett inneboendeförhållande är att förstahandshyresgästen, du i förevarande fall, behåller kontrollen över lägenheten. Ett sådant förhållande kräver inte hyresvärdens samtycke om det inte medför men för hyresvärden. Detta framgår av 12 kap. 41 § Jordabalken (JB). När du inte befinner dig fysiskt i lägenheten blir det svårt för dig att motivera hur du håller kontrollen över lägenheten. Vad som i själva verket händer när du lämnar inneboendet själv i lägenheten under längre period är att du upplåter lägenheten i andrahand till denna person, vilket juridiskt sett är att beteckna som en otillåten andrahandsupplåtelse och kan utgöra grund för förverkande av hyresrätten.
Andrahandsupplåtelse
För att upplåta hyresrätt i andrahand krävs det att hyresvärden går med på det, 12 kap. 39 § 1 st. JB. Dock har lagstiftaren gjort det möjligt att tillåta hyresgäster att upplåta sin hyresrätt till en annan även om hyresvärden inte skulle gå med på det., 12 kap. 40 § 1 st JB. Tillstånd lämnas av hyresnämnden om hyresgästen har beaktansvärda skäl på grund av särskilda familjeförhållanden, ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse eller därmed jämförbara förhållanden samt att hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke.
Om hyresgästen överträder förbudet mot att överlåta lägenheten till annan eller upplåta lägenheten i andrahand utan hyresvärdens medgivande eller tillstånd från hyresnämnden kan hyresrätten förverkas och värden säga upp avtalet omedelbart. Detta framgår av 12 kap. 42 § 1 st. 3p. JB.
I ditt fall
Eftersom du redan har pratat med hyresvärden är din sista möjlighet att ansöka om tillstånd från hyresnämnden. Den omständigheten att du numera studerar på distans kan inte säkert klassificeras som att "studera på annan ort" som avses i 12 kap. 40 § 1 JB. Det beror på att det inte handlar om en situation där du inte kan använda lägenheten under en viss period. Distansstudierna tvingar inte dit att flytta m.a.o. Däremot är det omtvistat i juridisk litteratur, där vissa författare menar på tvångssituationen inte är ett nödvändigt krav. Samtidigt framhålls det i förarbetena att uppräkningen av de olika situationer där upplåtelse får ske inte är uttömmande. Alltså, andra situationer kan tänkas utgöra beaktansvärda skäl, såsom din situation.
Jag råder dig att tänka på att motivera varför du just måste flytta hem pga distansstudierna, även om en omställning till distansstudier är en bra start i sig som kan betraktas som ett beaktansvärt skäl. Jag bör också uppmärksamma dig att tillstånd från hyresnämnden kan dröja. Du bör inte på förhand verkställa en andrahandsupplåtelse genom att upplåta lägenheten för att du möjligtvis uppfyller kraven för en andrahandsupplåtelse. Invänta tillståndet först.
Med vänling hälsning,
