Omöjligt att säga upp avtal helt utan anledning

Question

Kan ett nyttjanderättsavtal, avseende bostad, som upprättades i samband med gåva av en jordbruksfastighet, från far till son, sägas upp av sonen utan någon anledning? Fadern har uppfyllt sina åtaganden om att underhålla och stå för alla driftskostnader avseende bostadsbyggnaden som specificerades i nyttjanderättsavtalet.

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Din fråga handlar om möjligheten att säga upp nyttjanderättsavtal i förtid. För att besvara frågan kommer jag fastställa gällande rätt och ge förslag på en lösning.

Gällande rätt

Det är svårt att besvara frågan utan att veta exakt vilken typ av nyttjanderätt det är fråga om. Oavsett vad det är för typ av avtal så är det inte bara att säga upp avtalet.

Det skulle kunna vara fråga om ett arrende och mest troligen ett bostadsarrende.

Med arrende avses enligt 8 kap. 1 § Jordabalken (JB) ”upplåtelse av jord till nyttjande mot vederlag”. Definitionen består av fyra rekvisit.

Upplåtelsen ska ske genom avtal. Upplåtelsen ska avse jord. Jorden ska användas för nyttjande. Upplåtelsen ska ske mot vederlag.

Det finns uppenbarligen ett avtal i er situation och avser troligen en hel fastighet eller i vart fall del av fastighet. Det vill säga fadern får nyttja även marken huset står på. Upplåtelsen sker också mot ett vederlag i och med att fadern står för driftskostnader och underhåll. Rekvisiten för bostadsarrende framgår av 10 kap. JB och är att marken upplåts för annat ändamål än jordbruk och att det finns en rätt att bibehålla bostadshus på arrendestället.

Avtal om bostadsarrende måste fattas för tid om minst 5 år eller livstid. Är avtalstiden inte bestämd är det 5 år. Uppsägning regleras i 10 kap 5 § JB:

”Om jordägaren har sagt upp arrendeavtalet, har arrendatorn rätt till förlängning av detta, utom när

1. arrenderätten är förverkad eller förhållande som avses i 8 kap. 14 §föreligger,

2. arrendatorn i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att avtalet skäligen icke bör förlängas,

3. byggnad på arrendestället uppförts utan bygglov i fall då sådant erfordrats eller i strid med en detaljplan eller områdesbestämmelser eller därmed jämförligt beslut av myndighet angående markens bebyggande eller användning,

4. i annat fall byggnad på arrendestället inte står i överensstämmelse med en detaljplan eller områdesbestämmelser och jordägaren gör sannolikt, att han skall använda arrendestället i enlighet med planen eller bestämmelserna,

5. jordägaren gör sannolikt, att arrendestället skall användas för bebyggelse av annat slag än det som avses med upplåtelsen eller för jordbruk, industri eller annan ekonomisk verksamhet, samt jordägarens intresse att kunna förfoga över arrendestället för sådant ändamål påtagligt överväger arrendatorns intresse av fortsatt arrende,

6. jordägaren i annat fall har befogad anledning att upplösa arrendeförhållandet.”

Om inte någon av dessa omständigheter föreligger kan inte sonen säga upp avtalet.

Det skulle också kunna röra sig om hyra enligt 12 kap JB vilket innebär att hyresgästen har rätt till automatisk förlängning utom i vissa särskilda fall. Hyran behöver inte betalas i pengar. De särskilda fallen framgår av 12 kap. 46 § JB:

”Om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet eller, i ett fall som avses i 3 § tredje stycket 2, anmodat hyresgästen att flytta, har hyresgästen rätt till förlängning av avtalet, utom när

1. hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp avtalet att upphöra i förtid,

2. hyresgästen i annat fall har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas,

3. huset ska rivas och det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,

4. huset ska genomgå en större ombyggnad och det inte är uppenbart att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,

5. lägenheten inte vidare ska användas som bostad och det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,

6. avtalet avser en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus eller inom en ägarlägenhetsfastighet och upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet samt upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta,

7. avtalet avser en lägenhet som upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten fortfarande innehas med sådan rätt samt bostadsrättshavaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta,

8. hyresförhållandet beror av en anställning i statlig eller kommunal verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av en anställning inom lantbruket eller av en annan anställning, om den är av sådan art att det är nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga över lägenheten för upplåtelse åt anställningens innehavare, samt anställningen har upphört,

9. hyresförhållandet beror av en annan anställning än som avses i 8 och som upphört och det inte är oskäligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet upphör samt, om hyresförhållandet har varat längre än tre år, hyresvärden har synnerliga skäl för att upplösa hyresförhållandet, eller

10. det i annat fall inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller av någon annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.”

Det kan även vara så att nyttjanderättsavtalet kompletterar ett gåvobrev vilket gör det ännu svårare att säga upp avtalet.

Lösning

På den information jag fått i frågan är det omöjligt att avgöra vilken typ av nyttjanderätt det är frågan om. Vad jag kan säga är i vart fall att det normalt sett är väldigt svårt att säga upp nyttjanderättsavtal som involverar bostadshus. Om jag ska kunna ge ett 100 % korrekt svar behöver jag veta mer alternativt läsa igenom avtalet.

För att snabbt besvara din fråga så kan fadern inte sägas upp av sonen utan anledning.

För uppföljande frågor nås jag på [e-mail] .

Hälsningar,