Om lagfart
Hej, min lagfartansökan har blivit vilande. Orsak Köpebrev måste upprättas. Säljaren och jag använde Avtal24 online för att upprätta köpet. Allt var OK. Köpesumman överfördes samma dag till säljarens konto. Allt skrevs under med bevittning och allt. Av någon anledning förbisåg vi båda (?) köpebrevet. Där står inget utöver vad som redan står i köpekontraktet. Det anses vara en kvittens på köpeskillingen. Jag har bankens utskrift på överföringen (denna skickades inte med till Fastighetsinskrivningen) med klartext att det är likvid för berörd fastighet - daterad samma dag som köpekontraktet. Säljaren verkar medvetet göra sig onåbar. Jag har ringt honom under 2 veckor nu minst 3 ggr/dag. Skulle inte bankens utskrift på transaktionen vara en nog så bra kvittens som köpebrevet?? Vad kan säljaren ha för avsikt??? Han finns, han svararade en gång, förmodligen av misstag. Då lovade han att han skulle besöka mig dagen efter. Han varken ringde elle kom. Tacksam för svar
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Som jag uppfattar dig är din fråga; ”Varför har lagfartsansökan blivit vilande och hur kan jag göra för att den ska bli behandlad/avslutad?”
Du har uppgett att din ansökan om lagfart förklarats vilande. Du har angett som orsak till vilandeförklaringen att köpebrev måste upprättas. Efter kontakter vi har haft har du vidare uppgett att köpebrevet fanns med som en bilaga till köpekontraktet, men att ni inte förstått meningen med detta samt att inga uppgifter där som inte fanns i köpekontraktet. Köpebrevet har inte skickats in till IM.
Allmänt om två köpehandlingar
I svensk rätt kan man säga att det finns en tradition av att använda två köpehandlingar. Ofta kallas det första kontraktet för köpekontrakt och det andra köpebrev. Kontraktet upprättas när säljaren och köparen träffar bindande avtal, och det innehåller i princip de fullständiga uppgifterna för avtalet, medan köpebrevet för det mesta endast upptar ett minimum av uppgifter. Syftet med detta förfarande är att man vinner bundenhet redan genom det första avtalet, men att man i detta kan ställa upp vissa villkor för köpets fullföljande. När dessa villkor uppfyllts författas ytterligare en handling vari köpet inte längre görs beroende av nu redan uppfyllda villkoren och köpet blir därigenom definitivt.
Nu är det inte så, att inget hindrar två parter från att enbart begagna sig av en köpehandling, företrädesvis när köpet inte behöver villkoras. Det bör dock observeras att om det i köpehandlingen föreskrivits att köpebrev skall upprättas, skall det anses som om förvärvets fullbordan eller bestånd gjorts beroende av köpeskillingens erläggande (JB 4:5).
Om lagfart.
Reglerna om lagfart återfinns i Jordabalken 19-20 kap. Allmänt gäller att den som söker lagfart skall ge in fångeshandlingen och de övriga handlingar som är nödvändiga för att styrka förvärvet, 20 kap 5 §. Den som söker lagfart kan i princip sägas behöva sätta sig in i inskrivningsmyndighetens (IM) situation och försöka förutse vilka handlingar som behövs, för att myndigheten ska kunna avgöra, om det föreligger något hinder för ansökan eller ej. I lagkommentaren till ovangivet lagrum står följande. Lagfart kan enligt 20 kap. 5 § första stycket meddelas enbart på köpebrev oavsett att förvärvet i verkligheten kan ha skett genom ett tidigare upprättat köpekontrakt. Köpekontraktet måste emellertid inges, om köpebrevet innehåller en hänvisning till kontraktet. Genom hänvisningen får anses att köpekontraktet utgör en del av köpebrevet. Skyldigheten att förete detta kan följaktligen inte anses fullgjord utan att även kontraktet inges.
De grunder, på vilka inskrivningsmyndigheten (IM) kan vilandeförklara en ansökan om lagfart, finns i 20 kap 7 § JB. Som anges där finns det 13 olika skäl till varför en lagfartsansökan har blivit vilande. Förmodligen förhåller det sig på det sättet att IM ansett att köpet är villkorat (jfr p. 13 i 20 kap 7 §) och därför vilandeförklarat målet. Detta beror på att köpekontraktet med all säkerhet innehåller en hänvisning till köpebrevet (se ovan om JB 4:5).
Slutsatsen är att köpebrevet måste inges till IM. Pröva därför att skicka in köpebrevet (dvs bilagan). Eftersom jag inte vet exakt hur avtalet (såväl köpekontrakt som köpebrev) är utformade är det dock svårt för mig att avgöra om köpebrevet ska anses utgöra en del köpekontraktet och därmed ett i någon mån ”bindande avtal”.
Det bästa hade varit om du på något sätt kunde ordna så att jag fick se hela köpeavtalet med bägge handlingar. Men ta annars gärna i första hand kontakt med IM och berätta om ditt problem. I slutändan är det IM som avgör när de handlingar som inskickats kan anses tillräckliga. Kanske anser dem att det räcker med att du skickar in kvittensen på betalning från banken.
Bästa hälsningar
Jacob Frank
