Ohyra i lägenhetshuset
Hej
Min dotter bor i en studentkorridor, det finns 5 rum och ett gemensamt kök. De hyr gymnasieboende, och är elever mellan 16-19 år. Sedan en tid tillbaka har de haft möss i köket. De har påtalat detta flera gånger utan resultat. En gång fick de en råttfälla som skulle ställas ut i köket, vilket de gjorde. Musen som hamnade i fällan låg där flera dagar innan de på Tillsyn (de som ser till eleverna) tog hand om den. Sedan dess ingenting...
Har eleverna rätt till hyresnedsättning/skadestånd?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Rättigheter och skyldigheter mellan hyresvärd och hyresgäst regleras i Jordabalkens (JB) 12 kap. även kallad ”hyreslagen”. Du hittar den här.
12 kap. 15 § JB stadgar att under hyrestiden ska hyresvärden hålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet, om bättre skick avtalats gäller det avtalade skicket. Följer av hyresförhållandet, en rätt att använda gemensamma utrymmen, ska hyresvärden hålla dessa utrymmen i sådant skick också, om inte annat avtalats.
I 12 kap. 17 § framkommer att bestämmelser om ”skada och brist” i lägenheten också omfattar om det förekommer ohyra i lägenheten till men för hyresgästen, hyresvärden är skyldig att vidta lämpliga åtgärder för att utrota ohyran och är hyresgästen utan ansvar för hyran har denne rätt till ersättning för nödvändiga kostnader som denne får genom åtgärder för att utrota ohyran.
Det finns i hyreslagen vissa bestämmelser om ”lägsta godtagbara standard”, och att om bostadslägenheten inte uppnår denna lägsta godtagbara standard så får hyresnämnden på hyresgästens ansökan förelägga hyresvärden att vidta åtgärd som krävs för att lägenheten ska uppnå sådan standard (12 kap. 18a § JB). Föreläggandet får endast meddelas om åtgärden med hänsyn till kostnaden kan beräknas ge skäligt utbyte. Vad som ska anses gälla för att en lägenhet ska uppgå till lägsta godtagbara standard räknas upp i 12 kap. 18a§ st. 6-7 JB. Där går bl.a. att utläsa att det krävs att huset inte har sådana brister i fråga om bl.a. sanitära förhållanden som inte skäligen kan godtas. Ohyra bör anses falla in under begreppet sanitära förhållanden som inte skäligen kan godtas.
Din dotter och de övriga hyresgästerna kan även ha rätt till skälig nedsättning av hyran för den tid som boendet är i bristfälligt skick (12 kap. 11 § + 16 § + 17 §). Om hyresgästen anser att denne har rätt till nedsättning av hyran eller ersättning för skada eller avhjälpande av brist, och vill hyresgästen dra av motsvarande belopp från hyran så kan hyresgästen deponera det avdragna beloppet hos länsstyrelsen (12 kap. 21 §).Detta för att undvika att riskera att få betalningsanmärkning och/eller få hyresrätten förverkad ifall det skulle visa sig att hyresgästen inte haft rätt till nedsättning av hyran. Om man vill deponera en del av hyran hos länsstyrelsen så måste man ansöka om deponering hos länsstyrelsen. Hyresvärden får sedan ansöka om fastställelsetalan för att kunna få ut pengarna (såvida de ej gör en skriftlig överenskommelse), vid en fastställelsetalan så prövas hyresgästens rätt att få hyran reducerad. Har hyresgästen haft rätt till reduktion eller ansöker inte hyresvärden om fastställesetalan inom 3 månader så har hyresgästen då rätt att hämta tillbaka pengarna från länsstyrelsen.
Sammanfattning: Hyresvärden har en skyldighet att avhjälpa brister i form av t.ex. ohyra i lägenheten och gemensamma utrymmen som hyresgästerna har tillgång till genom sin hyresrätt. Det finns en möjlighet att ansöka hos hyresnämnden om föreläggande för hyresvärden att vidta åtgärd. Om din dotter och övriga hyresgäster anser sig ha rätt till nedsättning av hyran enligt 12 kap. 21 § så finns möjlighet att deponera det avdragna beloppet hos länsstyrelsen för att undvika eventuell betalningsanmärkning eller förverkande av hyresrätt. Deponering kan göras efter ansökan, var noggrann med att få med alla skriftliga uppgifter som måste lämnas i samband med deponeringen (se 12 kap. 21 st 2 JB).
Hoppas du fått svar på din fråga, och lycka till!
Vänligen,
