Ogiltigförklara avtal på grund av psykos
Hej!
Jag tänkte sälja min lägenhet genom landets största mäklare och skrev ett överlåtelseavtal (med bilagor) med en köpare.
Mäklaren går på semester i två veckor och när hon kommer tillbaka så har BRF-föreningen hört av sig eftersom köparen ringt dem och bett dem att neka henne medlemskap. (finns en klausul som säger att avtalet hävs om köparen blir nekad medlemskap), samt ringt sin bank och sagt att hon inte längre ville ha lånet. Föreningen nekar ej medlemskap men låter henne ta tillbaka sin medlemsansökan.
Köparen lägger på luren mot mäklaren och hävdar att hennes advokater sagt att om hon ingick avtalet "under påverkan av psykos" så är det ogiltigt och vägrar därmed att själv häva avtalet.
Jag får info av mäklaren att jag kan häva avtalet p.g.a. avtalsbrott på tillträdesdagen då hon uteblev och på så sätt sälja lägenheten igen.
Till saken hör att köparen hade med sig sin man och ett barnbarn på visningen samt ett annat barnbarn på avtalsskrivningen så man kan ju tycka att någon av dem borde reagerat om hon var sjuk under processen.
Mäklaren (med kollegor) har aldrig varit med om något liknande (36 års erfarenhet).
Det känns konstigt om man kan "ångra" sig på detta sluga sätt och komma undan med det efter ett korrekt ingånget avtal.
Hur stor chans tror ni att köparen har att få igenom sin påstådda psykos i rätten och på så vis få avtalet ogiltigt?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline.
Situationen du beskriver låter minst sagt besvärligt. Jag kommer i mitt svar redogöra för hur liknande situationer bedömts tidigare, för att ge dig en bild av hur dina chanser ser ut.
Avtal som ingåtts under påverkan av psykisk störning är ogiltigt
Som köparen påpekar är visserligen ett avtal ogiltigt om det ingåtts när någon av parterna var under påverkan av en psykisk störning, vilket följer av Lag (1924:323) om verkan av avtal som slutits under inflytande av rubbad själsverksamhet. En psykisk störning enligt den lagen kan exempelvis röra sig om just en psykos. Det krävs utöver den psykiska störningen också ett orsakssamband. Sambandet ska föreligga mellan den psykiska störningen och avtalet för att ogiltighet ska bli aktuellt. Den psykiska störningen måste alltså ha varit avgörande eller åtminstone medverkat till att avtalet ingicks. Applicerar man detta på din situation måste alltså köparen både ha varit i en psykos och så måste psykosen lett eller bidragit till att hon genomförde köpet. Hade hon genomfört köpet även om hon inte haft en psykos kan hon inte få avtalet ogiltigförklarat.
Den som påstår att psykisk störning förelåg vid avtalets ingående har bevisbördan
Enligt svensk rätt är det den som påstår att avtalet skulle vara ogiltigt på grund av psykisk störning som har bevisbördan för detta. Detta framgår av praxis från högsta domstolen (NJA 1958 s 516 och NJA 1966 s 44). Det innebär i ditt fall att det är köparen som har bevisbördan. Hon måste visa på att hon först och främst faktiskt hade en psykos och därefter också visa att den var hela eller åtminstone delvis anledningen till att köpet genomfördes.
Hur ser köparens chanser ut att få avtalet ogiltigförklarat p g a den påstådda psykosen?
Utifrån det du beskriver låter det som att köparen har en ganska kraftig uppförsbacke framför sig om hon ska lyckas göra det troligt att avtalet ingicks under och beror på en psykos. Först och främst måste hon som sagt göra det troligt att hon faktiskt var i en psykos. Detta kan exempelvis göras genom ett läkarintyg eller utlåtande från en psykolog. Har hon inget intyg och psykoser vanligtvis inte är någonting som brukar drabba henne kan det nog bli svårt att bevisa att en psykos förelåg. Dessutom går det att ifrågasätta varför hennes familj inte reagerade om hon var psykotisk. Det faktum att hon hade såväl sin man som barnbarn med på visningen och ett annat barnbarn med vid avtalsskrivningen tycker jag talar emot att hon skulle varit i en psykos, eftersom de som sagt torde ha reagerat om hon agerade olikt sig själv och var psykotisk.
Skulle hon trots allt kunna göra troligt att hon var i en psykos måste hon därefter visa att den var avgörande eller medverkade till att avtalet ingicks. Omvänt måste hon visa på att hon inte skulle ingått avtalet alls/på samma sätt om hon inte hade varit i en psykos. I den här situationen verkar hennes anhöriga ha varit införstådda med att hon skulle köpa en lägenhet eftersom de var med vid såväl visning som avtalsskrivning. Det låter då märkligt att det skulle varit psykosen som var orsaken till att hon köpte lägenheten.
Sammanfattningsvis
Jag tror att köparen utifrån det beskriver kommer ha väldigt svårt att kräva att avtalet ska ogiltigförklaras. Som nämnts ovan ligger bevisbördan på henne, och hon måste bevisa både att en psykos förelåg och att den var en orsak till att hon ingick avtalet. Kan hon inte bevisa båda sakerna kommer inte rätten förklara avtalet ogiltigt, utan avtalet kommer att kvarstå.
Behöver du mer hjälp?
Skulle tvisten gå vidare upp i domstol är mitt råd ändå att ta juridisk hjälp. Att vara i domstol är ofta både tidskrävande, svårt och kan bli dyrt om man förlorar. En jurist kan hjälpa dig att utforma din talan så den blir så stark som möjligt, och lotsa dig i det praktiska som du kanske känner dig osäker på. Vi på Lawline har jurister som kan hjälpa dig i ett sådant läge. Vill du veta mer om våra priser och hur vi kan hjälpa dig är du varmt välkommen att maila mig på tora.odin@lawline.se.
Lycka till och hoppas att du fått svar på din fråga!
Vänligen,
