När kan man ha rätt till avdrag på hyran?
Jag har bott i min lägenhet i drygt två år och har under den tiden haft en hel del problem. Under första året fick jag en vattenläcka där kommunikationen mellan mig och hyresvärden fungerade dåligt. Jag fick ingen information om hur arbetet gick trots att jag upprepade gånger besökte hyreskontoret och frågade. En annan gång hade problem med en persienn som var trasig. Då bokade min hyresvärd en person som skulle åtgärda problemet utan att meddela mig först. När personen skulle byta persienn var jag ovetandes om att han skulle komma och låg och sov när han knackade på.
Under åren har ventilationen i min lägenhet upprepade gånger slutat fungera. Det gäller både in- och utluften. Problemet har åtgärdats olika fort, men det dröjer ofta bara ett par månader innan den slutar fungera igen. Det senaste året har den slutat fungera ca 4-5 gånger. Det påverkar min hälsa då luften blir dålig och jag får svårt att andas ordentligt.
Finns det någon möjlighet för mig att få hyresavdrag för problemen jag haft?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som att du vill veta huruvida du skulle kunna få ett avdrag för hyran på grund av vissa problem i din hyreslägenhet som inte åtgärdats alternativt inte åtgärdats på ett korrekt sätt.
Vad säger lagen?
Lägenhetens skick och åtgärdsföreläggande
Den huvudsakliga lagen man utgår från vid frågor som rör bostadshyra är den så kallade hyreslagen som egentligen är jordabalkens (JB) 12:e kapitel. Regler om vilket skick lägenheten ska vara i hittar man i 12:9-18 (JB). Enligt 12:15 JB ska hyresvärden under hyrestiden hålla lägenheten i fullt brukbart skick, han ska dessutom med skäliga tidsmellanrum se till att det utförs sådana reparationer och ommålningar som behövs på grund av att lägenheten slits ut genom vanligt brukande. Enligt 12:16 JB är hyresvärden dessutom skyldig att åtgärda skador som uppkommer på lägenheten som inte orsakats av hyresgästen och att undanröja sådana hinder som kan påverka hyresgästens möjlighet att nyttja lägenheten (12:16 3 p JB).
Enligt 12:16 2 st JB kan hyresgästen om hyresvärden inte uppfyller sin underhållsplikt enligt vad som redovisats ovan ansöka hos hyresnämnden om att hyresvärden ska föreläggas att åtgärda felet (åtgärdsföreläggande). Detta föreläggande kan förenas med vite vilket innebär att hyresvärden kan få betala en avgift om han inte uppfyller det han ålagts att göra i enlighet med åtgärdsföreläggandet.
Nedsättning av hyran
Under vissa förutsättningar kan en hyresgäst ha rätt att betala en lägre hyra till hyresvärden. Ett exempel på en situation då hyran kan sättas ner är om hyresgästen själv åtgärdat ett problem som egentligen hyresvärden varit ansvarig att åtgärda enligt de regler jag gått igenom ovan. Nedsättning av hyran går inte till på så sätt att hyresgästen endast betalar hyresvärden ett lägre belopp, istället går det till så att hyresgästen enligt 12:21 JB deponerar det belopp som han eller hon anser att hyran ska nedsättas med hos länsstyrelsen. Länsstyrelsen tar då hand om beloppet tills tvisten om hur mycket hyra som ska betalas är avgjord och betalar sedan ut beloppet till den som tillslut vinner den tvisten (12:22 JB).
Att göra på det här sättet är viktigt eftersom att om hyran inte betalas fullt ut (och om det visar sig att det saknas rätt till nedsättning av hyran) det skulle kunna utgöra en förverkandegrund för hyresavtalet vilket kan medföra att hyresgästen får flytta ut. Om beloppet istället är deponerat hos länsstyrelsen kan hyresvärden inte göra gällande att beloppet inte betalats till honom som en grund för att bli av med hyresgästen (12:21 3 st JB).
Bedömningen i ditt fall
Av vad som framgår i din fråga tolkar jag ut att du i huvudsak haft tre problem, det första är att kommunikationen mellan dig och hyresvärden vad avser en vattenläcka fungerat dåligt. Jag tolkar det som att vattenläckan dock åtgärdats tillslut. Med informationen jag fått blir det svårt för mig att dra några säkra slutsatser om du på grund av detta skulle kunna vara berättigad till nedsatt hyra. Generellt kan sägas att om det inte var du som orsakade vattenläckan och om du behövt lägga egna pengar på att åtgärda problemet så kan det finnas en möjlighet att du är berättigad till nedsatt hyra.
Det andra problemet tolkar jag som att du inte fick förvarning om att hyresvärden skulle reparera din persienn, även här kan sägas att rätten till nedsatt hyra antagligen hänger på att du haft någon slags egen kostnad för reparationen som egentligen ska betalas av hyresvärden. Att ha blivit väckt av en reparatör ger i sig antagligen ingen rätt till nedsatt hyra.
Det tredje problemet är ventilationen, här kan sägas att om problemet är såpass allvarligt att det försämrar dina möjligheter att utnyttja lägenheten för det avsedda ändamålet (bostad) eller om luften blir så dålig att lägenheten inte blir fullt brukbar jämfört med andra lägenheter av samma slag så bör du kunna vända dig till hyresnämnden enligt 12:16 2 st JB och begära att hyresnämnden ska förelägga hyresvärden att åtgärda problemet så att det blir löst på riktigt och inte endast tillfälligt. Alternativt bör du själv kunna se till att få problemet åtgärdat och sedan få hyran nedsatt motsvarande det belopp som du själv fått lägga ut. Utan att veta mer om problemet kan jag dock inte inte helt säkert uttala mig om dina utsikter att nå framgång med dessa åtgärder. Bedömningar görs i varje enskilt fall och det finns en mängd omständigheter som kan inverka på hur bedömningen ska göras och jag kan därför bara uttala mig ganska generellt.
Sammanfattning
Sammanfattningsvis kan sägas att dina möjligheter att få hyran nedsatt i första hand hänger på om du själv lagt ut pengar för något som hyresvärden egentligen är skyldig att stå för. Vad gäller problemet med ventilationen kan sägas att det eventuellt är möjligt att genom hyresnämnden få ett åtgärdsföreläggande enligt vilket hyresvärden slutgiltigt ska lösa problemet. Information om hur man går tillväga vid ansökningar hos hyresnämnden hittar man på deras hemsida.
Jag hoppas att du med detta fått svar på din fråga! Om du skulle ha några ytterligare funderingar är du varmt välkommen att återkomma med dessa.
Med vänlig hälsning,
