När kan jag slänga hyresvärdens saker efter han har förverkat sitt hyreskontrakt?
Hej! Jag hyrde ut min bostadsrätt till ett par. Kontraktet står på kvinnan, för 2 personer, utan husdjur. Det var sen start mannen som bet hyran. Sen har hon flyttat ut utan min vetskap. Senaste hyran han betalade var i nov 19. Alltså är han sen snart 4 mån nu.
Jag kontakta honom flera ggr, förgäves, gällande hyrorna. Jag väljer att besöka huset jan 2020 och ser att brevlådan är FULL med kronfogoden/inkassokrav utsällt på mannen. Paret har gjort slut och istället hittas Två främmande män boendes där, som enligt dem hyr bostaden ifrån honom. Jag frågar vart han befinner sig och dem säger att han sedan Nov lämnat landet och numera befinner sig i Ukraina. Bostaden är enormt sliten, även en katt är övergiven där utan mat. Jag ber killarna lämna min bostad då jag ej fått hyra för hela Dec och Jan och att jag uppfattar detta som att bostaden är övergiven, även bostadens alla nycklar har han gett bort till dem. Jag byter några dagar senare låset. Till slut får jag ett sms från hyresgästen som säger att han arbetar i Norge och kommer tillbaka, vilket han ännu ej gjort. Trots tillsägelser, har han inte betalat för Dec, Jan, feb hyra samt övergett en katt som jag tar hand om. Hans möbler,kläder är kvar och han svarar ej, vad ska jag göra med möblerna? Har kontaktat kronofogden som säger att det är svårt att meddela honom något om han inte svarar i tfn. Har jag rätt till att hyra ut bostaden igen och kan jag kasta hans saker då kontraktet står på kvinnan och hon säger kasta allt?
Lawline svarar
Hejsan!
Hyresrelationer är oftast komplicerade och jag ska försöka reda ut förhållandena så bra jag kan.
Aktuell lagstiftning: Jordabalken 12 kapitlet.
Vem är din motpart?
Du skrev i dina omständigheter att du har ett avtal med kvinnan men att mannen har betalat hyrorna. Du har inte motsatt dig detta utan har försökt få tag på honom istället för henne även om det är hon som egentligen är avtalspart. Jordabalken tillskriver att om din avtalspart har hyrt ut eller flyttat ut och en annan bor i lägenheten, så har du enligt 43§, två månader på dig tills dess att du fick reda på att hon inte längre bor där att informera henne om att hyresrätten är förverkad (innebärande att man säger upp hyreskontraktet med omedelbar verkan). Om du inte gjort detta utgår man från att en övergång av förpliktelserna från den tidigare hyresgästen till den nya enligt 38§, att överlåtelsen skett med ditt samtycke. Det är alltså mannen i denna situationen som är din hyresgäst.
OBS: om du sa upp lägenheten inom två månader från dess du fick vetskap om att kvinnan inte längre bodde där är hon fortfarande din avtalspart. Jag utgår från mitt svar att du inte har gjort detta och att mannen är din avtalspart.
Hyresrättens förverkande.
Han har hyrt ut lägenheten utan ditt samtycke och utan din vetskap, du har sagt upp lägenheten genom att skriva till honom samt att byta lås och sparkat ut de två som hyrde lägenheten från honom. Lägenheten är därför förverkad och hyreskontraktet är inte längre gällande, enligt 42§ 1 st punkt 1 (försening med hyra) och punkt 8 (upplåtelse av hyresrätten).
Rättsverkningar av ett förverkande
I 42 6 st stadgas dessutom att hyresvärden har rätt till skadestånd i fall då hyresrätten har förverkas. Hyresgästen kan bli skyldig att betala skadestånd på grund av brist i lägenheten eller om lägenheten står tom och hyresvärden inte lyckas hyra ut den, trots försök. Skadeståndet skulle i det senare fallet kunna vara hyran för den återstående avtalstiden, om avtalet löpte på bestämd tid, eller för den uppsägningstid som annars skulle ha följt, om avtalet löpte på obestämd tid.
Om kvinnan är avtalspart så riktar du skadeståndet mot kvinnan.
Är lägenheten övergiven och kan du slänga hans saker?
Bestämmelsen om övergivenhet stadgas i 27§. En lägenhet får anses övergiven när det av omständigheterna i det enskilda fallet framgår att hyresgästen eller annan som han inrymt i lägenheten inte längre nyttjar den och inte heller avser att återuppta nyttjandet. Det får således inte finnas någon omständighet som tyder på att lägenheten fortfarande bebos. Jag skulle anse att det därför inte är tal om övergivenhet i den mening i detta fall.
Dock finns det en bestämmelse andra stycket 27§ som ger dig rätt att få hans egendom ifall där avhysning har skett genom kronofogden, du kan ansöka om avhysning (klicka här). I dessa fall så kan du börja sälja egendomen efter 3 månader då du först anmanat honom, efter avhysningen, att hämta sina saker. Du kan även få ersättning för den tid då du tillhandahåller hans egendom.
Sammanfattning och rekommendationer
Du kan alltså börja hyra ut lägenheten redan nu då hyreskontraktet är förverkat. Du kan även begära skadestånd. Du kan inte slänga hans saker förrän avhysning har gjorts, jag rekommenderar att du ansöker om detta omedelbart. Du bör även ansöka om betalningsföreläggande från kronofogden (klicka här).
Jag hoppas jag har kunnat vara till hjälp. Har du några funderingar som du inte tyckte jag riktigt svara på så kan du höra av dig till mig på binh.tran@lawline.se så ska jag svara på dina frågor.
Med vänliga hälsningar.
