När har man som hyresgäst rätt till nedsättning av hyra?

2021-01-15 i Hyresrätt
FRÅGA
Hej jag jag har skrivit på avtal till en hyresrätt lägenhet och inflyttning är den 1februari.Men dom är inte klara med fasaden på huset då det blev försenat i bygget av huset och dem kommer inte blir klart tills inflyttning datumet .Har jag rätt att kräva att jag inte kommer betala någon hyra förens dom är helt klara med huset och då flytta in när dom är klara med allt elr att jag vill ha avdrag på hyran om jag inte kan det första alternativet?Jobbar natt så kommer inte kunna sova i lägenhet medans dom jobbar.Mvh
SVAR

Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.

Tillämplig lag för din fråga
Eftersom din fråga berör ett hyresförhållande blir jordabalken tillämplig (nedan förkortad JB). Vi kommer närmare bestämt befinna oss i den s.k. "hyreslagen" som återfinns i jordabalkens 12 kap.

Hyresgästens rätt till nedsättning av hyra
Det som inledningsvis kan framhållas är att hyresvärden på tillträdesdagen ska, om inte bättre skick har avtalats, tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet (12 kap. 9 § stycke 1 JB). Blir lägenheten före tillträdesdagen så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamålet förfaller avtalet (12 kap. 10 § stycke 1 JB).

Uppkommer före hyrestidens början ringare skada på lägenheten och skadan inte är avhjälpt när lägenheten ska tillträdas eller är lägenheten i övrigt på tillträdesdagen inte i det skick som hyresgästen har rätt att förvänta sig, har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran för den tid lägenheten är i bristfälligt skick (12 kap. 11 § stycke 1 punkt 3 JB).

För att få nedsättning av hyra krävs det en brist i lägenheten eller hinder/men i hyresgästens nyttjande av den. Det kan handla om störningar på grund av arbete som hyresvärden utför på lägenhetens fastighet.

Bedömning kring om nedsättning får ske eller ej i det enskilda fallet görs utifrån objektiva kriterier. Hänsyn tas alltså inte till den enskilda hyresgästens specifika förhållanden, exempelvis att en hyresgäst är rörelsehindrad. Nedsättningen görs utifrån en objektiv bedömning som har sin grund i bristens omfattning och karaktär. Det innebär att hänsyn högst sannolikt inte kommer kunna tas till att du arbetar natt och på den grunden inte kommer kunna sova ostört under dagtid då fasadrenoveringen genomförs. Det är däremot svårt för mig att bedöma om du har rätt till nedsättning av hyran eller inte.

Inskränkning i rätten till nedsättning av hyra
Vad ditt hyresavtal innehåller kan även spela en viktig roll vid en sådan bedömning. Hyreslagen är tvingande till hyresgästens fördel. Däremot kan rätten till nedsättning av hyran inskränkas genom hyresavtalet, i synnerhet avseende sedvanligt underhåll av fastigheten (12 kap. 16 § stycke 3 JB). Hit hör många gånger en fasadrenovering som är i behov av renovering eller underhåll, vilket därmed kan vara en faktor som kan innebära att rätten till nedsättning kan avtalas bort. Observera dock att även om du och hyresvärden eventuellt avtalat bort rätten till nedsättning, så kan du som hyresgäst trots detta ha rätt till viss hyresreducering om arbetet tar avsevärt längre tid än som får anses vara normalt.

Möjliga följder av att inte betala hyran i tid
Jag skulle inte råda dig att kräva att inte få betala någon hyra förrän renoveringsarbetet är fullgjort. En hyresvärd är nämligen berättigad att säga upp hyresavtalet att upphöra i förtid om hyresgästen dröjer med att betala hyran mer än en vecka efter förfallodagen (12 kap. 42 § stycke 1 punkt 1 JB). Det är därför viktigt att du fortsätter betala din hyra på angiven tid och att du istället argumenterar för nedsättning av hyran i efterhand. Det är som sagt svårt för mig att avgöra huruvida du har rätt till en sådan eller inte, det bedöms från fall till fall utifrån de objektiva grunderna.

Deponera hyran hos Länsstyrelsen
Om du anser att du har rätt till avdrag på hyran för att det föreligger brister eller problem med lägenheten kan du deponera hyran, dvs ansöka om deponering av hyra hos Länsstyrelsen (12 kap. 21 § stycke 1 JB). Fördelen blir att hyresvärden då inte kan vräka dig. Om du däremot deponerar en för stor del av hyran kan du riskera att bli uppsagd från din lägenhet. Hyresvärden har även rätt att vräka dig om du deponerar pengarna efter hyrans förfallodag.

För att ansöka om deponering av hyra behöver du:

1. Skicka in en ansökan till Länsstyrelsen
2. Betala in pengarna du vill deponera
3. Betala in en säkerhet

Länsstyrelsen beslutar inte förrän du gjort samtliga tre delar. Du kan läsa mer om hur du ansöker här.

Jag hoppas detta gav svar på dina funderingar. Om du har ytterligare frågor är du välkommen att höra av dig igen. Lycka till med ditt ärende!

Vänligen,

Line Skaugrud Landevik
Fick du svar på din fråga?