När gäller besittningsskydd och vad händer med en hyresgästs nyttjande av bostad om hyresvärden försätts i konkurs?

2018-03-18 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA
Vi hyr ett hus och har enligt kontraktet 3 år kvar på vår hyrestid. Nu har hyresvärden försatts i personlig konkurs och huset ska säljas. Ej exekutiv auktion utan vanlig försäljning. Gäller vår besittningsrätt om huset säljes?
SVAR

Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.

Vad är besittningsskydd?
Besittningsskydd innebär att hyresgästen har rätt att få sitt hyresavtal förlängt när hyresvärden säger upp avtalet och begär att hyresgästen ska flytta ut. Besittningsrätten innebär på så vis att man som hyresgäst kan ha rätt att bo kvar i bostaden trots uppsägning från hyresvärdens sida.

Vem har rätt till besittningsskydd?
Om din hyresvärd är en privatperson som hyr ut bostadsrätt eller äganderätt (ex villa, ägarlägenhetsfastighet etc.) så gäller lagen om uthyrning av egen bostad. Hyra av persons privata bostad (oavsett om upplåtelsen är partiell) ger inte rätt till besittningsskydd för hyresgästen om inte parterna har avtalat om annat (3 § 3 st). Det finns dock ett undantag och det är om privatpersonen hyr ut fler än en lägenhet för då gäller i stället hyreslagen (12 kap jordabalken) som i vissa fall kan ge rätt till förlängning av hyresavtalet.

Om du hyr bostad av en näringsidkare eller av en privatperson som hyr ut fler än en bostad har du som hyresgäst rätt till besittningsskydd i enlighet med hyreslagen. Regler om besittningsskydd finns i 12 kap 46 § Jordabalken.

Kan hyresavtal sägas upp i förtid?
Ett hyresavtal som gäller för bestämd tid kan sägas upp före hyrestidens slut med beaktande av uppsägningstid. Om det är en privatperson som hyr ut sin bostad regleras uppsägning av hyresavtalet i 3 § lagen om uthyrning av egen bostad. I hyreslagen regleras uppsägning i 3-8 §§.

Utgången i det aktuella fallet.
Till att börja med antar jag att ni har fått ert hyresavtal uppsagt i förtid till följd av hyresvärdens obestånd, om inte annat tar den nya ägaren över avtalet och kan i sin tur säga upp den i egenskap av ny hyresvärd. Om ni hyr en privatpersons bostad så har ni, om inte annat har avtalats, inget besittningsskydd. Är det i stället en näringsidkare som upplåtit huset har ni rätt till besittningsskydd enligt reglerna som behandlats ovan. Om en fastighet besväras av en nyttjanderätt (ex hyra) ska i huvudsak förbehåll göras av överlåtaren för att nyttjanderätten ska kvarstå mot den nya ägaren (7 kap 11 § 1 st jordabalken). Gällande hyra finns dock ett undantag, sådan rättighet kan bli giltig mot ny förvärvare även utan förbehåll, så till vida att hyresgästen har fått besittning om bostaden samt att hyresavtalet är skriftligt (7 kap 13 § 1 st jordabalken). Det räcker inte med att hyresgästen har fått bostadsnycklarna i handen utan de ska ha tillträtt bostaden för att besittning ska anses föreligga. Observera att reglerna i 7:11-14 är tvingande enligt 7:15 jordabalken och med andra ord kan inte hyresvärden avtala om att förbehållet om nyttjanderätten inte ska gälla mot den nya ägaren. Ni har på så vis rätt att bo kvar i bostaden, så tillvida att besittningsskydd föreligger (samt förstås under er uppsägningstid).

Det kan tyckas anmärkningsvärt att ni, i fallet att besittningsskydd föreligger, kan ha rätt att bo kvar i bostaden trots att ny ägare förvärvat fastigheten. Det är tack vare att skyddet för nyttjandehavare är utbrett i svensk rätt. För att köparen av huset ska kunna hävda bättre rätt till bostaden får denne yrka på att fastigheten är behäftad med rättsligt fel enligt 4 kap 17 § jordabalken. För att ett sådant krav ska kunna framföras till säljaren (i det aktuella fallet konkursboet) måste köparen varit i god tro vid köpet och med andra ord inte haft vetskap eller bort haft vetskap om att upplåtelse av fastigheten fanns. Ett rättsligt fel (i det aktuella fallet upplåtelse av nyttjanderätt) är att betrakta som ett fel i fastigheten och för sådant kan prisavdrag, skadestånd och hävning bli aktuellt.

Sammanfattningsvis kan sägas att ni har rätt att bo kvar i bostaden under uppsägningstiden alternativt om besittningsskydd föreligger. Det är upp till den nya ägaren att kräva bättre rätt till fastigheten och ett sådant krav framförs till säljaren.

Jag hoppas ni har fått svar på er fråga!

Trevlig helg önskar,

Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom (13)
2020-08-22 Får ett företag gräva på min tomt utan mitt samtycke?
2019-02-04 Att ta väg över flera fastigheter och servitut
2018-03-18 När gäller besittningsskydd och vad händer med en hyresgästs nyttjande av bostad om hyresvärden försätts i konkurs?
2018-03-12 Skadedjur i bostadslägenhet

Alla besvarade frågor (89786)