Möjligheter till inlösen av fastighet
I Kommunen X äger jag en obebyggd fastighet som är belagd med byggförbud. Detta skedde för 40 år sedan p g a att Landstinget, som gränsar till fastigheten, ansåg sig behöva den för en ev utvidgning. Så har ej skett. Landstinget, nuvarande XX Region, har flera ggr erbjudits köpa, men ej visat något intresse. Trots detta vill X lndals stad upphäva byggförbudet ( för detta krävs en ändring i stadsplanen), med hänvisning till regionens framtida behov.
Vilka juridiska möjligheter har jag för att få en ändring tillstånd?
Kan jag begära skadestånd? P g a att tomten inte får bebyggas går jag miste om intäkten från en försäljning värd ett antal miljoner kr.
Tacksam för svar
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till oss med din fråga! Jag vill börja med att beklaga din situation.
Jag tolkar din fråga som att du äger en obebyggd fastighet belagd med byggförbud för att kommunen eventuellt vill använda din mark till utbyggnad någon gång i framtiden. Det verkar som att de vägrar upphäva byggförbudet trots att lång tid har förflutit sedan byggförbudet ålades fastigheten och kommunen vägrar att köpa fastigheten. Jag är inte säker på om du menar att kommunen är huvudman eller landstinget, oavsett vem av dem som är huvudman har du möjlighet att kräva att fastigheten löses in eftersom din markanvändning väsentligen försvåras på grund av kommunens beslut.
Plan- och bygglagens (PBL)14 kap reglerar inlösen av fastigheter. Eftersom du är fastighetsägare kan kräva inlösen av hela eller en del av din fastighet när ett beslut leder till att användningen av fastigheten synnerligen försvåras. En fastighetsägare kan också kräva inlösen när mark i en detaljplan läggs ut för vissa allmänna eller gemensamma ändamål.
Som fastighetsägare har du rätt att begära inlösen när ett beslut om inskränkningar i den pågående markanvändningen leder till en så stor skada att det inte är skäligt att du ska behöva behålla äganderätten till fastigheten. Förutsättningen för att kunna begära inlösen är att "markanvändningen synnerligen försvåras" för fastighetsägaren.
Tolkningen av ordet synnerligen ska ses som att det är fråga om en mycket påtaglig skada. Vanligen tar den sig uttryck i en värdeminskning på fastigheten, men av rättspraxis framgår att det inte enbart är en värdebedömning som ska göras. Det är oavsett av värdeminskningen fråga om en "synnerlig" skada om det inte är rimligt och skäligt att fastighetsägaren ska vara tvungen att behålla äganderätten till fastigheten med tanke på de restriktioner för användningen som har beslutats.
När man bedömer om det är så att användningen "synnerligen försvåras" ska man också ta hänsyn till eventuella andra beslut om restriktioner för markanvändningen enligt plan- och bygglagen. Dessa beslut ska ha meddelats inom tio år före det senaste beslutet för att räknas in i den så kallade ackumulerade skadan. Det saknar då betydelse om rätten att föra talan för en äldre skada har gått förlorad. Inlösen ska alltså ske om den sammanlagda skadan under tioårsperioden innebär att användandet av fastigheten synnerligen försvåras. (14 kap 13 § och 22 § PBL)
Om beslutet i något av dessa fall medför att användningen av fastigheten synnerligen försvåras är kommunen skyldig att lösa in fastigheten om fastighetsägaren begär det (Enligt PBL 14 kap 5,6,7,9,10,11 §§);
Bygglov för återuppförande vägras. Marklov vägras. Rivningslov vägras eller rivningsförbud införs. En detaljplan ändras eller upphävs under genomförandetiden. Skyddsbestämmelser m.m. införs. Områdesbestämmelser om vegetation och markyta införs.Ersättning för skada kan under vissa förutsättningar betalas i dessa fall. (källa: Boverkets hemsida) Ersättningen ska bestämmas enligt 4 kap expropriationslagen (14 kap 23 § PBL). Det innebär att ersättning ska betalas för fastighetens marknadsvärde och för eventuella övriga ekonomiska skador som fastighetsägaren drabbas av till följd av inlösen. I doktrin har det diskuterats att fastighetsägaren får tåla ett avdrag på cirka 15 % av marknadsvärdet vid inlösen.
Talan om inlösen ska väckas inom två år från den dag då det beslut som talan grundas på vann laga kraft (15 kap 5 § PBL). Talan får dock väckas senare om skadan inte rimligen kunde förutses inom tvåårsperioden. Det finns inga tidsfrister för talan om inlösen av mark som i en detaljplan har lagts ut för ett allmänt eller gemensamt behov.
Om du inte har något beslut från de senaste 2 åren kan du söka om bygglov på nytt och använda det avslagsbeslutet som grund för din talan om att begära inlösen av fastigheten) Detta sker genom domstolsprövning i mark- och miljödomstolen.
Om mark enligt en detaljplan ska användas för en allmän plats som kommunen är huvudman för, är kommunen skyldig att på fastighetsägarens begäran lösa in marken. Skyldigheten gäller dock inte så länge som tillfällig användning av marken enligt detaljplanen får pågå.
Inlösenskyldigheten är ovillkorlig och gäller så länge som detaljplanen gäller. Genom särskilda bestämmelser i fastighetsbildningslagen kan fastighetsägaren även begära att kommunens inlösenskyldighet genomförs som fastighetsreglering. I praktiken är detta tillvägagångssätt dominerande (PBL 14 kap 14,20 §§).
Om kommunen inte är huvudman för en allmän plats är den som ska vara huvudman för platsen skyldig att på fastighetsägarens begäran förvärva äganderätt, nyttjanderätt eller annan särskild rätt till marken. Huvudmannen får bestämma vilken rätt som förvärvet ska avse. Skyldigheten gäller dock inte så länge som tillfällig användning av marken eller utrymmet enligt detaljplanen får pågå (PBL 14 kap 15,19-20 §§).
Min rekommendation är att du anlitar en specialist inom fastighetsrätt, en advokat eller jurist specialiserad på fastighetsrätt, som kan hjälpa dig att väcka en talan om inlösen. Det krävs en juridisk utredning för att kunna bedöma dina möjligheter till skadestånd utöver ersättningen för inlösen av fastigheten. Vi på Lawline har allmänna jurister, om du vill anlita en av våra jurister är du välkommen att mejla mig, jessica.konduk@lawline.se
Vänligen,
