Möjlighet att få dispens från strandskyddet
Jag är delägare i en fastighet som omfattas av strandskydd och marken är ett sk bostadsarrende. När huset byggdes så var strandskyddet inte 100 meter utan 75 meter. Om vi vill flytta vårt hus och återställer marken vid återlämnande till markägaren.
Kan tomten bebyggas igen med ett nytt hus eller råder det byggförbud för nybyggnation?
Jag ställer frågan därför att jag skall inleda förhandling om förvärv av marken och vill få en uppfattning hur markvärdet skall sättas.
Fastigheten ligger ca 75 meter från havet och jag anser att vårt hus gör att marken har ett värde annars är marken i det närmaste värdelöst då Länsstyrelsen är mycket restriktiv med att ge strandskyddsdispens.
Jag vill få ett klargörande kring förutsättningarna innan jag inleder förhandlingarna.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss i ditt ärende!
Du har även beställt en uppföljning per telefon och jag kommer därför ringa dig på onsdag 24/1 15:00. Passar inte tiden är du välkommen att maila mig på louise.beskow@lawline.se så hittar vi en ny tid.
Gällande frågor av denna typ så behöver man ofta omfattande detaljerad information om var fastigheten finns, exempelvis inom vilken kommun, och om fastigheten ligger på detaljplanerat område. Anledningen till att den informationen är avgörande är att bygg och rivningsregler skiljer sig från område till område och att det inte är samma regler som gäller för alla fastigheter och för alla kommuner.
Flytt av byggnad
När man flyttar en byggnad räknas det som två separata åtgärder:
1 att man river en byggnad
2 att man uppför en byggnad
Jag kommer därför att redogöra för båda dessa steg.
Rivning av befintlig byggnad
Om byggnaden finns inom detaljplanerat område behöver du oftast rivningslov för att få riva hela eller en del av en byggnad. Det är alltså inte fritt fram att bara ta bort en byggnad. Om byggnaden finns på en fastighet utanför en detaljplan kan det ändå krävas rivningslov. Det är om byggnaden finns på en fastighet som har så kallade områdesbestämmelser. Även om rivning av bygganden inte kräver rivningslov så måste man ändå ofta anmäla rivningen till byggnadsnämnden i den kommun där fastigheten finns.
Uppförande av byggnad
Även om det är en gammal byggnad man flyttar till en ny fastighet så krävs räknas det som en nybyggnation. Det betyder att det krävs bygglov för att få uppföra samma byggnad på ny fastighet.
Möjlighet att bygga nytt hus där det gamla stod – dispens från strandskyddet
Reglerna om strandskydd återfinns i miljöbalken 7 kap. Huvudregeln är att du inte får uppföra någon byggnad inom strandskyddet (100 meter). Du får heller inte ändra en byggnads användning, exempelvis en fiskebod till bostadshus. För att man ska få bygga ett nytt hus där det gamla stod krävs som jag skrev ovan bygglov. Eftersom ni (antingen du eller fastighetsägaren) vill bygga ett hus inom strandskyddat område krävs som du själv skriver dispens från strandskyddsreglerna. Lagparagraferna som reglerar dispensen är 7 kap 18 c-d i miljöbalken.
När det gäller att ersätta ett befintligt bostadshus med ett nytt så avgörs det från fall till fall där man väger in en rad olika omständigheter i det enskilda fallet. Högsta prövningsinstans är Mark- och miljööverdomstolen som är en avdelning på Svea Hovrätt. Undantagsvis kan mål även prövas av Högsta Domstolen som högsta instans. För att en domstol ska kunna avgöra frågan är det vanligt att man håller så kallad syn på plats för att domstolen ska kunna avgöra målet. Det innebär att de domare som ska avgöra målet åker ut till fastigheten för att granska den på plats.
I 7 kap 18 c §miljöbalken är det första punkten som blir avgörande i dispens på grund av tidigare eller befintlig byggnad. Det som blir avgörande är om man anser att marken redan tagits i anspråk. Generellt så innebär det att om er befintliga byggnad medför att strandlinjen inte är tillgänglig för allmänheten så medför en ny byggnad på samma plats inte att allmänhetens tillgång begränsas ytterligare.
Sammanfattning
Det är svårt att på förhand avgöra värdet på er fastighet. Varken du eller fastighetsägaren vet om en domstol skulle komma att bevilja dispens från strandskyddet. Det är möjligt att man skulle kunna göra ett lite mer kvalificerat antagande om man gör en rättsutredning där man noggrant går igenom fastigheten i detalj och jämför med avgöranden från miljööverdomstolen. Så länge det inte finns något beslut i frågan om nybyggnation så finns det en risk för er båda att köpa respektive sälja fastigheten. Jag tycker definitivt att du ska argumentera för att fastigheten inte har något värde för nuvarande fastighetsägaren eftersom den omfattas av strandskyddet. Samtidigt vet fastighetsägaren säkert om möjlighet att få dispens från strandskyddet. I slutänden är det i princip en förhandlingsfråga.
Återkom till mig om du vill boka om telefonuppföljningen eller om du har några kompletterande frågor.
Hälsningar
