Min granne vill riva en mur som löper längs med tomtgränsen - Vad gäller?

Question

Hej!

Jag har en granne som precis renoverat sin garageplats. I samband med detta så lät han mäta upp sin tomt. Han upptäckte då att muren som står mellan oss som är 12.7 meter lång, till 6 meter står på hans tomt, dvs 6 meter av 12.7 meter står på hans tomt. Resterande del står vår bådas tomt, alt något mer på min tomt. Muren har stått där sedan 1965. Förmodligen är den byggd på detta sätt pga ett tidigare samförstånd mellan grannar, eftersom om att den sträckning på 6 meter (som står på hans tomt) hade stått på min tomt, så hade jag knappt kommit in på min bakgård. Grannen har vid denna upptäckt sagt till mig att han föreslår att vi river muren och drar om den korrekt, dvs att de 6 meter som står på hans tomt läggs på till hälften på min tomt och till hälften på hans tomt. Förutom att detta låter som ett ganska så märkligt förfarande, så skulle detta leda till en stor olägenhet för vår tomt, och han vinner just ingenting. Det är "principen" som han uttryckte det. Jag vill i min fråga försäkra mig om att samtyckeslagen måste väl gälla här, eftersom en majoritet av muren står på vår bådas tomter. Det borde ju knappast kunna vara så att samtyckeslagen gäller till 40%. Den gäller, eller inte. Det innebär ju i så fall att han inte kan gå vidare och söka bygglov utan mitt aktiva samtycke.

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline, 

UTREDNING

Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB), plan- och bygglagen (PBL) och lagen om samäganderätt (samäganderättslagen, SamägL). 

Glädjande är att du också har beställt en personlig telefonrådgivning, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket. Under denna kommer ovanstående att kunna behandlas ytterligare och likaledes kommer möjlighet att ges till en mer djupgående diskussion (om så önskas). Många juridiska spörsmål hanteras dessutom allra enklast under ett telefonsamtal. Vidare krävs inte sällan ingående kunskaper om de faktiska omständigheterna för att kunna ge någorlunda träffsäkra svar. Men inledningsvis, innan din telefonrådgivning äger rum, kan i vart fall följande anföras.

De grannelagsrättsliga reglerna - Vad gäller?

Den s.k. allmänna hänsynsregeln i 3 kap. 1 § JB anger att var och en vid nyttjande av sin eller annans fasta egendom ska ta skälig hänsyn till omgivningen. Bestämmelsen är som namnet antyder ganska allmänt hållen och är mer att betrakta som ett målsättningsstadgande. Här har lagstiftaren helt enkelt uttryckt en riktlinje för grannsämjan, vilken innebär att vidtagna åtgärder på egen eller annans fastighet inte får medföra olägenheter för andra. Med andra avses för övrigt en vidare krets av rättssubjekt än bara de närmaste grannarna. Huvudregeln i förhållandet mellan grannar och övriga brukare är alltså att man ska visa skälig hänsyn till varandra. Hur långt hänsynsplikten sträcker sig är inte helt klarlagt och någon vägledning ges inte heller i lagstiftningen.

Vägledande domstolsavgöranden, dvs. praxis, är också mycket få till antalet. Högsta domstolen (HD) har dock i ett avgörande, NJA 1990 s. 71, uttalat att underlåtenhet att klippa ner en oxelhäck mellan två villafastigheter kan innebära ett åsidosättande av de grannelagsrättsliga förpliktelserna. I det här rättsfallet hade en fastighetsägare mot sin grannes vilja toppklippt häcken i sin helhet varpå den sistnämnda fastighetsägaren väckte en skadeståndstalan. Domstolen anförde att det ankommit på ägaren till oxelhäcken att ombesörja klippningen varför skadeståndsanspråket ogillades. Domen rör naturligtvis en helt annan situation än den nu uppkomna, men den indikerar ändå att det inte verkar krävas särskilt mycket för att man som granne ska göra sig skyldig till försummelse av den allmänna hänsynsregeln. I rättsfallet ger HD uttryck för ett synsätt som enligt min mening bygger på att en objektiv bedömning alltid ska göras avseende någon annans åtgärd (eller underlåtenhet) och huruvida den framstår som skälig med hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet.

Klart vekar i vart fall att en ny uppförd mur längs med tomtgränsen kommer att medföra olägenheter för dig. Men om några skador egentliga skador kommer att uppstå på din fastighet är dock för mig ovisst. Oavsett vilket skulle du möjligtvis genom en domstolstalan kunna få till ett föreläggande riktat mot grannen, vilket även kan förenas med vite. Men här kommer samtidigt en intresseavvägning att göras där hänsynstagandet till din fastighet inte får gå så långt att det på objektiva grunder skulle framstå som orimligt. 

Samäganderättslagen och regelverket i plan- och bygglagen - Vad gäller?

Exakt vad du menar med samtyckeslagen i det här sammanhanget låter jag vara osagt. Men gissningsvis syftar du på samäganderättslagen och såvitt jag kan bedöma går det att argumentera för att den del av muren som löper längs med tomtgränsen ägs av er gemensamt, dvs. med samäganderätt. 

I 1 § SamägL sägs att äro två eller flera samfällt ägare av fastighet eller lös sak tillkomme envar av dem viss lott i godset. Lotterna vare för lika räknad, där ej annat förhållande kan visas. Vidare anges i 2 § SamägL att för förfogande över det samfällda godset i dess helhet eller för vidtagande av åtgärd i godsets förvaltning erfordras samtliga delägares samtycke; dock må åtgärd, som för godsets bevarande tarvas och ej tål uppskov, utan hinder därav att någon delägare i följd av sjukdom, frånvaro eller annan orsak är ut stånd att i åtgärden deltaga, av övriga vidtagas.

Språkbruket i lagen är något ålderdomligt, men i klartext innebär ovanstående att andelarna i den gemensamt ägda egendomen, dvs. den aktuella delen av muren, kommer att vara lika stora om ingenting annat har bestämts och att förvaltningen och eventuella inplanerade åtgärder kräver samstämmighet, dvs. samtliga delägares samtycke, något som i praktiken innebär att du åtnjuter en slags vetorätt. Undantag görs dock för åtgärder som inte tål uppskov, med andra ord akuta åtgärder. Jämte detta kan varje delägare, mot övrigas vilja, framtvinga en försäljning via en offentlig auktion, 6 § SamägL. Men det sistnämnda lär ju av förklarliga skäl inte bli aktuellt eller ens möjligt då kretsen av potentiella köpare till en begagnad mur torde vara obefintlig. 

Däremot finns det i och för sig ingenting som hindrar din granne från att riva de sex meter av muren som står på dennes tomt. Jag har dock svårt att se, precis som du själv har påpekat, att nytt bygglov skulle beviljas, jfr 9 kap. 4 § PBL.  

Notis: HD styr rättspraxis på det här området och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.

Avslutande ord och ytterligare rådgivning

Utan ingående kunskap om alla för ditt ärende relevanta omständigheter är det som sagt svårt att göra en adekvat bedömning. Låt oss därför ta allting i lugn och ro under vårt kommande telefonsamtal.

Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på [e-mail] och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar. 

Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering av ärendet bör läggas upp. Jag kommer därför att ringa dig nu på onsdag den 9/5 kl. 17.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.

Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan. 

Vänligen,