FrågaFASTIGHETSRÄTTBostadsrätt17/11/2018

Medlemskap i bostadsrättsförening och juridisk person

Hej,

Jag bor i en lokal tillhörande en bostadsrättsförening i Stockholm. Lokalen är 134 kvm och är godkänd för juridisk person (möjligen att detta är implicit när det är en lokal).

Jag är nu i skede att sälja lägenheten och ett företag som bedriver normal kontorsverksamhet med 15 anställda är intresserade av att köpa lokalen men styrelsen har låtit meddela att de tycker "det blir för mycket spring" och därför inte tillåter dem att köpa lokalen. De skriver att de däremot kan tänka sig att "någon t.ex. har ett hemmakontor i lokalen" och därför köper den som juridisk person.

I vår grannlokal som ser nästan identisk ut och är i samma bostadsrättsförening satt tidigare ett företag med ~10 anställda innan den såldes till en privatperson som använder det som bostad i dagsläget.

jag har läst igenom våra stadgar, det finns ingen omnämning av lokal överhuvudtaget.

Eventuellt finns något form av kontrakt uppsatt mellan föreningen och vår lokal som isåfall gjordes innan vi flyttade in. Det är inget jag har sett men givet att lokalen bredvid, som byggdes exakt samtidigt, användes för kontorsverksamhet borde åtminstone detta rymmas inom kontraktet. Om det finns ett kontrakt alls.

Jag är förstås intresserad av huruvida styrelsen har rätt att neka den här försäljningen på så enligt mig underliga grunder och ifall de inte har den rätten, vad är mitt nästa naturliga steg för att ta detta vidare juridiskt?

Vänliga hälsningar

Lawline svarar

Hej,

Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.

Bostadsrättslagen reglerar medlemskap och övergång av bostadsrätt. Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt får endast ske till den som är medlem i bostadsrättsföreningen. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en medlem har på grund av upplåtelsen. Bostadsrätt kan innehas både i lokal och i bostadslägenhetet. Båda formerna av nyttjanderätt kan betecknas som "lägenhet".

I 6 kap. finns bestämmelser om rätten att utöva bostadsrätten när den har övergått från en bostadsrättshavare till en ny innehavare, enligt 1 kap 3 § Bostadsrättslagen (BRL). Med bostadslägenhet avses BRL en lägenhet som är avsedd att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Med lokal avses en annan lägenhet än bostadslägenhet enligt 1 kap 6 §.

Huvudregeln i BRL 6 kap 1 § anger att när en bostadsrätt har överlåtits från en bostadsrättshavare till en ny innehavare, får denne utöva bostadsrätten endast om han är eller antas till medlem i bostadsrättsföreningen. Huruvida en medlem antas i en bostadsrättsförening avgörs av föreningens styrelse med iakttagande av de villkor för medlemskap som anges i föreningens stadgar och bestämmelserna i BRL 2 kap. Detta innebär att medlemskap i en bostadsrättsförening är en förutsättning för att få äga en bostadsrätt. Föreningens styrelse som beslutar vem som ska antas som medlem. När det kommer till juridiska personer, exempelvis ett bolag har en bostadsrättsförening rätt att välja om den ska bevilja rätt till medlemskap eller inte. Rätten att neka medlemskap till juridisk person föreligger även efter det att den förvärvat bostadsrätten. Hur föreningen har ställt sig i frågan om man tillåter juridiska personer eller inte (oavsett om det rör en lokal eller bostad) ska framgå av föreningens stadgar enligt BRL 1 kap 3 § och 2 kap 4 §.

Styrelsen är i princip bunden av föreningens stadgar. När styrelsen fattar beslut är den också tvungen att likabehandla alla medlemmar. Den kan t.ex. inte särbehandla en medlem genom att vägra en person tillträde om stadgarna i övrigt säger att man har som policy att bevilja juridiska personer medlemskap. Du bör även undersöka om det finns något beslut fattat av bolagsstämman om att använda lokalen som bostad. Den här typen av beslut är styrelsen skyldiga att följa.

Skulle den sökande juridiska personen inte bli godkänd som medlem i föreningen finns det möjlighet att överklaga beslutet till hyresnämnden inom en månad ifrån den dag sökanden tog emot beslutet enligt BRL 2 kap 10 §. Skulle det visa sig att personen nekats på grund av godtagbara skäl är överlåtelsen av bostadsrätten ogiltig enligt BRL 6 kap 5 §.

En bostadsrättsförenings styrelse kan neka en sökande medlemskap med stöd av stadgarna under förutsättningen att dessa är tillåtna. Stadgevillkor för medlemskap är ogiltiga om de innebär

1. att ett visst medborgarskap eller en viss inkomst eller förmögenhet skall utgöra förutsättning för inträde i föreningen, 2. att den till vilken en bostadsrätt övergår skall utses av någon annan än bostadsrättshavaren eller godkännas enligt andra grunder än som gäller enligt BRL för inträde i en bostadsrättsförening, eller 3. att villkoret annars med hänsyn till sitt innehåll eller på annat sätt är oskäligt mot den som vill vinna inträde i föreningen eller överlåta sin bostadsrätt.

Rekommendation

Du bör kontrollera om stadgarna anger att juridiska personer beviljas medlemskap i föreningen, om juridiska personer enligt stadgarna beviljas medlemskap i föreningen bör du påpeka detta för bostadsrättsföreningens styrelse. Eftersom du är osäker på vad som gäller för ditt nyttjande av lokalen bör du även granska dina avtal vid köpet av bostadsrätten i kombination med bostadsrättsföreningens stadgar. Du kan anlita en jurist som hjälper dig med detta.

Om förvärvaren (köparen) har fått ett beslut som inte godkänner medlemskap i föreningen kan beslutet tas upp till prövning av hyresnämnden inom en månad från den dag sökanden tog emot beslutet.

Om du har någon fråga om mitt svar eller vill anlita en av Lawlines jurister är du välkommen att mejla mig jessica.konduk@lawline.se

Vänligen,

Jessica KondukRådgivare