Måste nedsättning av hyran ske när hyresvärden utför pålningsarbete?
Fastigheten grundförstärks dvs pålas vilket medför högt ljud. Boende på första våning över pålningsarbetet störs av hög ljudnivå. Kan boende kräva avgiftssänkning på grund av detta?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Tillämplig lag
I din fråga står det inget om att det är fråga om exempelvis en bostadsrätt eller hyresrätt. I mitt svar kommer jag att utgå från att det är en hyresrätt och således inte en bostadsrätt. Med anledning av att jag kommer att utgå från att det är fråga om en hyresrätt så blir jordabalkens (JB) 12 kap., även kallad hyreslagen, direkt tillämplig i ditt fall (12 kap. 1 § JB).
Måste nedsättning av hyran ske när hyresvärden utför pålningsarbete?
Om det uppstår hinder eller men i nyttjanderätten till en lägenhet är utgångspunkten att den drabbade hyresgästen har rätt till skälig nedsättning av sin hyra under den tid som bristen består (12 kap. 16 § första stycket tredje punkten JB. Jfr även 12 kap. 11 § första stycket tredje punkten samma lag). För att avgöra om detta är för handen så får en bedömning göras av vilka ljud eller andra störningsmoment som normalt får tålas i den aktuella typen av flerbostadshus.
Undantag från detta föreligger dock då hyresvärden exempelvis utför sedvanligt underhållsarbete av fastigheten (12 kap. 16 § tredje stycket JB). Viktigt att tilläggas att för tillämplighet av undantaget krävs det att det i hyresavtalet mellan hyresvärden och hyresgästen framgår exempelvis att hyresgästen har inte rätt till nedsättning av hyran under tiden då hyresvärden utför sedvanligt underhåll av fastigheten.
I den av dig beskrivna situationen
I den av dig beskrivna situationen grundförstärks fastigheten med pålar. Då pålning orsakar ihållande oljud och buller så anses pålningsarbetet innebära för boendena på första våning att dessa utsätts för sådan störning som för dessa medför att det anses föreligga men i nyttjanderätten till dessas lägenheter. Utgångspunkten ska därför här vara att de boende på första våningen har rätt till skälig hyresnedsättning till följd av pålningen. Frågan är emellertid om pålningsarbetet kan anses utgöra sedvanligt underhållsarbete. Mot bakgrund av att syftet med pålning är att få en stabil undergrund så torde det kunna konstateras att pålningsarbete utgör sedvanligt underhållsarbete. Med anledning härav kan det konstateras hyresgästerna inte har rätt till nedsatt hyra trots förekomsten av oljud och dylikt från pålningsarbetet.
Hoppas att du fått svar på din fråga och tveka inte att höra av dig vid ytterligare funderingar!
Med vänlig hälsning
