Måste jag acceptera ett personligt borgensåtagande om lokalhyreskontraktet överlåts till mitt aktiebolag?
Hej!
Jag försöker få min hyresvärd att gå med på att överlåta hyreskontraktet för en butikslokal som jag hyr sedan 2004. Kontraktet tecknades när jag drev mitt företag som enskild firma. 2010 registrerade jag ett AB och tog kontakt med värden redan då med en förfrågan att överlåta kontraktet på AB:t. Svaret blev ja om jag tecknade en personlig borgen för hyran, jag hade då hyrt lokalen i 6 år utan några betalningsproblem. Jag struntade i överlåtelsen då men har nu fört det på tal igen, samma svar nu 9 år senare, han går med på att överlåta kontraktet mot personlig borgen. Jag har alltså hyrt lokalen i drygt 15 år utan betalningsproblem. Är det rimligt att han ställer krav på personlig borgen för att överlåta lokalkontraktet till mitt AB?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
En viktig regel i hyreslagen (jordabalkens (JB) 12:e kapitel) är att lokalhyreskontraktet inte får överlåtas då hyresvärdens samtycke saknas. Om verksamheten som bedrivs i lokalen överlåts, där hyresavtalet hör till, har hyresvärden ett större krav på sig att acceptera den nya hyresgästen på samma villkor som överlåten hade. Lokalhyresgästen kan dessutom skaffa sig hyresnämndens tillstånd till överlåtelse (JB 12 kap. 36 §).
Hyresvärden måste inte acceptera att enbart hyreskontraktet överlåts
I ditt fall förstår jag det som att du ska fortsätta verksamheten du bedriver i lokalen, men vill att bolaget ska stå som hyresgäst i kontraktet. Det rör sig då om en överlåtelse endast av hyreskontraktet, varför din hyresvärd inte är tvingad att acceptera bolaget som (ny) hyresgäst, på samma villkor.
Borgensåtagandet är en extra säkerhetsåtgärd från hyresvärdens sida
Att gå i personlig borgen för bolagets förpliktelser är inte ovanligt, men är självklart ett allvarligt åtagande.
Från hyresvärdens sida är det en försäkring på att faktiskt kunna kräva betalt för hyran, även om bolaget som är hyresgäst hamnar i betalningsproblem. Hyresvärden får nämligen inte något prioriterat anspråk på betalning vid bolagets konkurs, och riskerar då att eventuella hyresskulder inte täcks. Efter avslutad konkurs är bolaget avvecklat och går inte längre att kräva på betalning.
Annorlunda förhåller det sig med en fysisk person, där betalningsansvaret består, med förbehåll för eventuella preskriptionsfrister och dylikt. Möjligen anser sig hyresvärden ta en större risk med ett aktiebolag som hyresgäst. Det kan dessutom vara en mindre risk att bolaget missköts, om ägaren riskerar betalningsansvar för bolagets skulder.
Att ägaren till bolaget ställer upp på ett personligt borgensåtagande är säkerligen en extra säkerhetsåtgärd från din hyresvärds sida, även om du skött dina hyresbetalningar oklanderligt sedan många år tillbaka.
Enkel borgen och proprieborgen
Jag vill upplysa dig på att det finns två olika former av borgensåtagande.
-Enkel borgen innebär att borgensmannen kan krävas på betalning när gäldenären (den som står i skuld) inte kan betala. Vid enkel borgen måste hyresvärden först vända sig till bolaget för att få betalt för hyran (handelsbalken 10 kap. 8 §).
-Proprieborgen innebär att borgensmannen kan krävas på betalning på samma villkor som gäldenären kan krävas. En sådan borgen kan betecknas med frasen "så som för egen skuld", eller liknande. Vid proprieborgen kan hyresvärden välja om de ska kräva borgensmannen eller bolaget på hyran (handelsbalken 10 kap. 9 §).
Borgensmannen har rätt till återkrav om borgensansvaret blir aktuellt
Om borgensmannen genom åtagandet betalat en skuld för gäldenärens räkning, får borgensmannen kräva gäldenären på samma summa. Det kallas för regressrätt.
I ditt fall kan du utöva regressrätten mot ditt bolag, om du genom borgensåtagandet har betalat bolagets hyresskulder.
Jag hoppas att du har fått svar på din fråga. Ställ gärna en ny fråga till oss på Lawline om du har fler funderingar.
Med vänlig hälsning,
