Lokalhyresgästers indirekta besittningsskydd
Vi är en ideell förening (schackklubb) som sedan många år hyr klubblokal av en bostadsrättsförening. Nu har vårt hyreskontrakt sagts upp. Som skäl till uppsägning anges att bostadsrättsföreningen "behöver lokalerna". Schackklubben vill behålla sin lokal och motsätter sig uppsägningen. Enligt vad vi läst oss till har vi som hyresgäst besittningsskydd, vilket innebär att hyresvärd som huvudregel inte kan säga upp hyresavtalet. Är det skäl bostadsrättsföreningen anger laglig grund för uppsägning? Eller kan vi bestrida uppsägningen med hänvisning till besittningsrätten?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar det som att din fråga gäller om hyresvärden har rätt att säga upp ert hyresavtal med anledning av deras eget behov av lokalen. För att kunna svara på din fråga kommer jag använda mig av jordabalkens (nedan förkortad JB) bestämmelser, närmare bestämt den traditionella hyreslagen.
Hyresavtalet
Du nämner att ni som ideell schackklubbsförening hyr en lokal av en bostadsrättsförening. Ett hyresavtal gäller för obestämd tid om ingen bestämd tid har avtalats parterna emellan. För att ett avtal på obestämd tid ska upphöra att gälla ska det sägas upp (12 kap. 3 § stycke 1 JB). Jag tolkar det som att ert hyresavtal gäller på obestämd tid mot bakgrund av att ni hyrt lokalen "sedan många år".
Det indirekta besittningsskyddet för hyreslokaler
För hyra av lokal så föreligger ett indirekt besittningsskydd jämfört med det direkta besittningsskyddet som gäller för bostadshyresgäster. Det indirekta besittningsskyddet gäller såtillvida hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd (12 kap. 56 § stycke 1 punkt 1 JB). Av omständigheterna du nämner så har ni som sagt "sedan många år" hyrt lokalen av bostadsrättsföreningen varför ni omfattas av det indirekta besittningsskyddet.
Indirekt besittningsskydd innebär att om hyresvärden säger upp avtalet för avflyttning eller villkorsändring till hyrestidens utgång så måste hyresgästen flytta, om inte parterna enas om ett nytt avtal. Istället kan hyresgästen ha rätt till skadestånd av hyresvärden. Skadeståndet finns till för den förlust lokalhyresgästen kan lida genom att besittningsskyddet bryts och denne blir tvungen att flytta. I det indirekta besittningsskyddet ligger även att hyresgästen har rätt till skäligt rådrum för avflyttning.
I ditt fall har bostadsrättsföreningen sagt upp avtalet för vad jag tolkar det som avflyttning, varför ett nytt avtal att enas om inte verkar bli aktuellt att vidare diskutera. Vidare bör även noteras att en lokalhyresgäst inte har någon rätt till förlängning av hyresavtalet, eftersom detta omfattas av det direkta besittningsskyddet.
Lokalhyresgästens rätt till skadestånd och uppsägningens utformning
Om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet och vägrar denne att förlänga hyresförhållandet så har hyresgästen som regel rätt till ersättning (12 kap. 57 § stycke 1 JB). Det finns vissa undantag från denna utgångspunkt, så som att hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i stor omfattning eller om huset ska rivas alternativt genomgå en större ombyggnad, för att nämna några exempel (se vidare 12 kap. 57 § stycke 1 punkt 1-5 JB).
En uppsägning kan dock vara ogiltig om hyresvärden inte fullgjort vad som krävs av denne (12 kap. 58 § stycke 2 JB). Om hyresvärden vill säga upp avtalet ska denne i uppsägningen underrätta hyresgästen om de villkor som denne kräver för att förlänga hyresförhållandet, eller om orsaken till varför denne vägrar medge förlängning. Uppsägningen ska även innehålla underrättelse att hyresgästen, om denne inte går med på avflyttning utan att få ersättning, har inom två månader från uppsägningen att överlämna tvisten till hyresnämnden för medling (12 kap. 58 § stycke 1 JB). Gör hyresgästen inte detta inom den nyss angivna tidsfristen förlorar denne rätten till ersättning (12 kap. 58 § stycke 3 JB).
Ett hyresavtal som gäller för obestämd tid (vilket jag tolkar ert gör) kan, om inte längre uppsägningstid har avtalats, sägas upp för att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen (12 kap. 4 § stycke 1 punkt 2 JB).
Sammanfattande ord
Mot bakgrund av vad som ovan framhållits har er hyresvärd rätt att säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla. Ni har inte möjlighet att bestrida uppsägningen med hänsyn till besittningsrätten. Detta eftersom det i ett hyresförhållande gällande lokal föreligger ett indirekt besittningsskydd, innebärande att hyresgästen förlorar rätten att få förlängt hyresavtalet. En lokalhyresgäst kan däremot ha rätt till skadestånd av hyresvärden för den ekonomiska förlust hyresgästen lidit på grund av det upphävda hyresförhållandet.
Observera att hyresvärdens uppsägning bör kontrolleras så fort ni delgetts den. Detta eftersom den kan vara ogiltig om hyresvärden inte gjort vad som åligger denne gällande uppsägningens utformning. Är uppsägningen korrekt måste ni som hyresgäst ansöka om medling i hyresnämnden inom två månader från uppsägningen för att ha rätt till ersättning.
Uppsägningstiden för en lokal är nio månader.
Jag hoppas detta gav svar på dina funderingar. Om du skulle vara i behov av ytterligare juridisk rådgivning kan du komma i kontakt med någon av våra jurister. Detta gör du enklast genom att mejla info@lawline.se. Du är även välkommen att på nytt ställa en kostnadsfri fråga till oss.
Med vänlig hälsning,
