Låst i samägande av fastighet?

2020-08-25 i Samägandeavtal
FRÅGA
HejJag har en fråga gällande fastighetsjuridik. Jag och min dåvarande fru köpte en fastighet där ägande rätten är 50/50. Det jag inte visste var att hon äger sin del i fastigheten med någon form av förbehåll att en försäljning skall godkännas av henne.Vi beslutade att behålla fastigheten men att hyra ut den vilket vi nu gjort sedan 2019.2019 flyttade vi till en annan ort. Sedan i Juni är vi skilda och separerade och bodelningen är klar. Vi fortsätter samäga fastigheten vi tidigare bodde i och jag äger det hus som vi flyttade till. Nu till problemet. Jag avser att installera bergvärme och vidta andra förbättrande åtgärder i den fastighet jag nu bor i, det finns även utrymme att låna mer pengar hos banken. Banken däremot anser att jag inte kan låna mer pengar då jag äger 1,5 fastigheter. Detta även om Den första fastigheten inte innebär någon kostnad. Därför vänder jag mig till min ex fru och uppger att jag vill att vi säljer den första fastigheten, alternativt att hon FÅR min del av fastigheten så att jag kan vidta åtgärder i mitt nuvarande boende. Då hon nu är relativt bitter efter skilsmässan så vägrar hon överta lånen och fastigheten vi samäger, och hon vägrar även sälja fastigheten. Detta uteslutande för att försvåra för mig.Hur fungerar det rent juridiska, kan jag tvingas att äga ett hus tillsammans med henne ÄVEN om vill ge bort min del åt henne ?
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Svaret regleras i lag om samäganderätt (SamägL).

Utgångspunkten är att en delägare av samägd egendom kan tvinga fram försäljning av egendomen. Dock gäller detta inte ifall man har avtalat något annat, ett s.k försäljningsförbud (SamägL 6§). Ni måste alltså ha avtalat om ett sådant för att det ska finnas. Din exfru kan inte göra gällande en sådan bestämmelse mot dig ifall ni inte avtalat om det. Så kan till exempel ha skett ifall ni skrev ett avtal när ni köpte huset och hon inkluderade ett sådant villkor eller ifall du fick huset som en gåva och hon ställde ett sådant villkor i gåvobrevet.

Jag kan tillägga att Högsta domstolen kommit fram till att avtal om förköpsrätt till fast egendom inte är giltiga så länge inte villkoret ställdes upp när man gav fastigheten som gåva (NJA 1984 s. 673 och NJA 1987 s. 726). Nu verkar det inte röra sig om en uttrycklig förköpsrätt utan endast att din exfru ska godkänna försäljningen men jag ser ingen anledning till att man skulle behandla ett sådant villkor annorlunda. Eftersom du inte fått din del av fastigheten som gåva vill jag därför påstå att villkoret inte kan göras gällande. Notera dock att detta är min tolkning av Högsta domstolens praxis - jag kan ha fel.

Det jag sagt ovan bör även gälla möjligheten att ge bort fastigheten. Dock kan det bli problem med lånen eftersom banken är inblandad i dessa. Dock ska du inte behöva ge bort din del av fastigheten utan du ska, enligt min tolkning, kunna sälja den.

Jag hoppas du fått svar på din fråga. Du är varmt välkommen att ställa fler frågor till oss på Lawline!

Adam Winqvist
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Samägandeavtal (545)
2020-09-27 Samägande av fastighet mellan fysisk och juridisk person
2020-09-23 Hur behåller vi gården inom släkten?
2020-09-22 Vad händer när endast en part vill sälja en samägd bostadsrätt?
2020-09-10 Hur kan man få sålt en andel i en samäganderätt och hur formulerar man ett sådant krav?

Alla besvarade frågor (84500)