Lån med fastighet som säkerhet: hur fungerar försäljning och testamentering?
Hej, Om jag har etc lån i en fastighet, sommarstuga med tillhörande tomt, och banken har fastigheten som säkerhet, vad kan jag då göra med fastigheten? Kan jag T ex sälja den, överlåta den eller testamentera den? Vad händer om jag säljer den? Naturligtvis betalar jag av banklånet så snart försäljningen är genomförd. Vad händer om jag testamenterar den till mina barnbarn? Ärver de skulden? Tacksam för svar
Lawline svarar
Hej, och tack för din fråga!
Om du testamenterar fastigheten till dina barnbarn så kommer de inte att ärva skulden som huslånet utgör. Dock så kommer långivaren att kunna utmäta fastigheten från de som ärvt, och göra den till sin, om inte lånet betalas av till långivaren enligt de avtalade villkoren.
Att ha ett lån med säkerhet i fastigheten är en lite speciell företeelse, eftersom att säkerheten utgörs av fast egendom. Regler om detta hittar man i https://lagen.nu/1970:994#K6.
Kort om lån med säkerhet i fastighet:
Man kan lite förenklat säga att det som händer är att man registrerar hos "inskrivningsmyndigheten" (en del av lantmäteriet) att man vill ta ut ett lån med sin fastighet som säkerhet till ett visst belopp, https://lagen.nu/1970:994#K6P1S1. Man får som bevis för denna registrering ("inteckning") ett pantbrev.
När man "tar lånet i fastigheten" så överlämnar man pantbrevet till långivaren som säkerhet. https://lagen.nu/1970:994#K6P2S1. Dock att detta idag är datoriserat, och att några fysiska brev inte (brukar) överlämnas.
Det som nu kan verka lite konstigt är att oavsett vem som själva fastigheten säljs, skänks eller testamenteras till, så kvarstår det registrerade beloppet (inteckningen) i ett centralt register. Trots att fastigheten byter ägare så kan pantbrevet vara kvar i långivarens hand hela tiden. Om låntagaren då inte sköter sina förpliktelser enligt lånet så kan långivaren med hjälp av pantbrevet begära utmätning i fastigheten, med effekten att ett värde motsvarande pantbrevet/inteckningen blir långivarens.
Om du säljer fastigheten så kommer pantbrevet alltså att finnas kvar, och om du skulle missköta ditt lån så kommer långivaren kunna utmäta en del av fastigheten från den nye ägaren. Den nye ägaren kommer då förmodligen att kunna kräva dig på de pengar som det handlar om (dock så är detta i praktiken väldigt ovanligt, det här är en av flera saker som mäklare är skyldiga att utreda och klarlägga vid en husförsäljning).
Om du testamenterar fastigheten så gäller samma princip. Dock så ärver man aldrig en skuld, utan dessa ska betalas med dödsboets medel, https://lagen.nu/1958:637#K21P1S1. Om dödsboet då inte kan betala av resten av det som är kvar av skulden så kommer långivaren alltså kunna göra en utmätning i fastigheten, vilket skulle vara till nackdel för den som ärvt fastigheten.
Det är dock inte omöjligt att långivaren går med på att man byter låntagare, så det kan vara en god idé att höra sig för med banken/långivaren hur denne ställer sig till ett eventuellt testamente.
Jag hoppas att du känner dig nöjd med svaret. Om det är något mer du undrar över kan du återkomma i kommentarsfältet nedan.
Vänligen,
