Krävs det en avgift för att ett arrendeavtal ska vara giltigt?
Frågeställningen i 2018-01-21 i ARRENDE(/CATEGORIES/78) stämmer exakt med vår situation, ur juridisk mening. Vi är en bryggförening, som har ett avtal med markägaren från 1967.
Min fråga, måste ett arrendeavtal betraktas såsom ett arrendeavtal om en arrendeavgift finns angiven? I vårt fall var bryggan helt förfallen så vi var tvungna att bekosta en ny brygga. Att markägaren skulle ta ut arrendeavgift var således inte tänkbart, dvs. det står inget om arrendeavgift i avtalet.
Jag kan inte finna att arrendeavtalslagen i JB kräver att en arrendeavgift skall finnas angivet för att ett avtal skall vara giltigt.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Bestämmelser som är gemensamma för dels arrende, dels andra nyttjanderätter till fast egendom finns i 7 kap. Jordabalken (JB). Bestämmelser som är gemensamma för de olika typerna av arrende återfinns i 8 kap. JB.
Ett arrende definieras som upplåtelse av jord till nyttjande mot vederlag (8 kap. 1 § JB). Det framgår således uttryckligen av lagtexten att det krävs ett vederlag (betalning) för att det ska räknas som ett arrende. En vederlagsfri upplåtelse uppfyller därmed inte kraven för att det ska räknas som ett arrende, utan regleras uteslutande av reglerna i 7 kap. JB. Distinktionen går till viss del att utläsa av lagtexten, men är även fastställd i praxis. I NJA 2004 s. 288 uttalade domstolen "När en nyttjanderätt till fast egendom upplåts utan vederlag är det inte fråga om arrende eller hyra utan om en särskild avtalstyp som i JB regleras endast av dess 7 kap. Sker upplåtelsen utan tidsbegränsning kan den gälla antingen för all framtid med den begränsning som följer av 7 kap. 5 § JB, varvid avtalet inte kan sägas upp annat än under speciella förutsättningar (jfr NJA 1961 s. 642), eller tills vidare, varvid avtalet även utan sådana förutsättningar kan sägas upp med iakttagande av skälig uppsägningstid. Vissa typer av upplåtelser kan antas normalt gälla för all framtid, andra normalt för obestämd tid, dvs. tills vidare, men någon allmän tolkningsregel har ansetts svår att uppställa (jfr bl.a. Rodhe, Obligationsrätt, 1956, s. 701)."
Har det inte utgått något vederlag är det således rent juridiskt inte att betrakta som ett arrende. I 7 kap. JB finns bland annat bestämmelser som reglerar längsta bundna upplåtelsetid, vilken kan variera beroende på vilken sorts egendom det rör sig om (7 kap. 5 § JB), samt bestämmelser om förlängning av tiden för upplåtelsen samt ändringar i och tillägg till upplåtelseavtalet (7 kap. 7 § JB).
Svaret på den fråga du ställt är således att ett avtal om upplåtelse av jord till nyttjande mot vederlag, är att betrakta som ett arrende, för vilket reglerna i 8 kap. JB är tillämpliga. Har upplåtelsen skett vederlagsfritt är det rent juridiskt inte ett arrende utan istället reglerna i 7 kap. JB som tillämpas. Ert avtal är därmed, utifrån den information jag har, inte att betrakta som ett arrende. Avsaknaden av arrendeavgift innebär inte i sig att avtalet inte är giltigt, bara att det inte är att betrakta som ett arrendeavtal med andra regler (jfr 7 kap. JB) som styr.
För det fall att ni hamnar i en tvist med markägaren kan det vara en god idé att anlita en jurist som företräder er. Äldre avtal kan ofta vara öppna för tolkning, vilket det kan vara en god idé att ha en jurist till hjälp med för argumentation. Om ni är intresserad av detta är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.se för en offert och tidsbokning.
Med vänliga hälsningar,
