Kan säljaren ändra sig efter att vi ingått avtal om köp av fastighet?

FRÅGA
Hej! Jag har köpt en villa för 1200000kr och enligt kontrakt har jag lagt 120000kr handpenning. Nu har säljaren ångrat sig och vill inte sälja sitt hus efter tre dagar som kontraktet var skrivet på. Jag har redan sagt upp min lägenheten.. vad ska jag göra nu så det blir rätt? Ska jag kräva skadestånd precis lika mycket som min handpenning så det blir rättvist eftersom i detta fall om jag skulle ångrat mig istället för säljaren hade jag förlorat min handpenning.
SVAR

Hej!

Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Avtal om köp av fastighet måste uppfylla vissa formkrav för att vara giltigt. Dessa formkrav anges i 4 kap. 1 § 1 st jordabalken (JB). För det första måste en köpehandling upprättas som underskrivs av säljaren och köparen. För det andra måste denna handling innehålla uppgift om köpeskillingen, fastigheten som köpet avser och en överlåtelseförklaring, vari säljaren förklarar att egendomen överlåts på köparen. Om dessa föreskrifter inte är uppfyllda är avtalet ogiltigt (4 kap. 1 § 3 st JB).

Det förekommer att säljare och köpare träffar ett s.k. handpenningavtal. Ett sådant avtal innebär att säljare och köpare träffar avtal om att ingå ett fastighetsköp och att ett belopp lämnas som handpenning för det framtida köpet. Om sedan säljare och köpare träffar ett giltigt avtal om försäljning av fastigheten avräknas det överlämnade beloppet från handpenningen. HD har genom sin praxis tolkat handpenningavtal som ett åtagande från köparens sida att ersätta säljarens skada om köparen inte fullföljer sitt löfte om att köpa fastigheten. Det spelar ingen roll om något sådant skadeståndsåtagande framgår uttryckligen av handpenningavtalet eller ej. Om det däremot är säljaren som bryter överenskommelsen är han eller hon skyldig att ersätta köparens förlust endast om ett sådant skadeståndsåtagande uttryckligen framgår av avtalet. Det innebär att säljaren, trots att handpenningavtal har träffats, kan välja att sälja fastigheten till någon annan än den tilltänkte köpare och samtidigt undgå skadeståndsansvar förutsatt att säljaren inte har åtagit sig ett sådant skadeståndsansvar enligt handpenningavtalet. Om säljaren inte fullföljer sitt löfte måste denne dock betala tillbaka handpenningen.

Sammanfattningsvis är den avgörande frågan huruvida ni har träffat ett bindande avtal om fastighetsköp eller inte. Bindande avtal träffas genom uppfyllande av formkraven i 4 kap. 1 § JB. Har ni träffat ett bindande avtal är säljaren skyldig att sälja huset. Om ni endast har träffat ett handpenningavtal kan säljaren ångra sig och undgå skadeståndsansvar såvida säljarens ansvar inte har reglerats uttryckligen i handpenningavtalet. Säljaren är dock skyldig att betala tillbaka handpenningen. Med hänsyn till att jag inte känner till alla omständigheter kan jag inte ta ställning till huruvida ett bindande avtal om fastighetsköp föreligger. Jag råder dig att ta kontakt med en jurist.

Har du några fler frågor, eller vill du komma i kontakt med någon av våra jurister, är du varmt välkommen att återkomma!

Pontus Schenkel
Fick du svar på din fråga?
Kommentera
Relaterat innehåll