Kan nya rektorn "ta tillbaka" ett rum och vem ansvarar för dricksvattnet när fastigheten hyrs ut i "befintligt skick"?
Till: Vega Schortz
Hyr ut en helfastighet till ett företag som bedriver skolverksamhet, hyresavtal 12B.2
Jag, mig=Hvärden
Fråga1: Jag hyr ut hela fastighet. enligt ovan, har ägt fastigheten i 2år 2017-2018, då 2017 var det företaget [AB 1] som bedrev, fick då ett rum i källaren av dåvarande rektorn ett munt.avtal
[AB 2] köpte [AB 1], den nya rektorn på [AB 2] tog tillbaka rummet, hade rum't i 19mån. kan nya rekt. göra så?
§ Lokalens skick: Lokalen hyrs i befintligt skick
Ansvaret är helt på Hgästen att rusta så att de kan anv fastigheten till en regelrätt skola
Hgäst nu som då måste följa alla myndighetens krav/ regler m m som myndighet kräver för att driva skolverksamhet. Ex. även om 1år senare , så ger myndigheten direktiv om att filtrera dricksvatten i Skolan för att det är för hög Radon halt.
§ Myndighetskrav m m X - Hyresgästen
" Hyresgästen ska uppfylla "Myndighetskrav m.m." ska på eget ansvar och egen bekostnad svara för de åtgärder som myndighet kräver …för lokalens avsedd användning"
Uppsala Miljöförvaltningen, (UppMil) är en kommunal myndighet som arb. med miljö.,hälsa., vatten o avlopp
UppMil kräver in dricksvattenprover 2ggr/år och uppmanar om UV-filtrering och partikelfilter då UppMil har olika dricksvatten krav.
Filtrering har kommit till i efterhand beroende på miljö och det kan ändras
Då det är en myndighet som ställer krav, anser jag att hela ansvaret ligger på Hgästen, dricksvattenprover, filtrering m m, Det är väl så man ska tolka §:n
Lawline svarar
Hej, kul att du har valt att vända dig till oss på Lawline för att få svar på din fråga!
För att du ska kunna tillgodogöra dig mitt svar är det viktigt att vi är överens om vilka frågor som ska besvaras. Jag kommer därför börja med att förklara hur jag uppfattat din situation för att sedan besvara dina frågor utifrån den uppfattningen.
Hur jag uppfattat dina frågor och din situation
Jag uppfattar det som att du år 2017 köpte en fastighet som du sedan dess hyr ut till företag som bedriver skolverksamhet. När du köpte fastigheten hade AB 1 hyresrätt i fastigheten. AB 1 har köpts upp av AB 2. Uppköpet medförde att skolverksamheten bytte rektor. Jag uppfattar det som att du med rektorn för AB 1 hade ett muntligt avtal som innebar att AB 1 avstod en del av sin hyresrätt i fastigheten. Jag uppfattar det som att du hade en överenskommelse med rektorn för AB 1 om att ett rum i fastighetens källare inte skulle ingå i hyresrätten utan skulle tillfalla dig som hyresvärd att fritt disponera över.
När AB 2 tog över hyreskontraktet från AB 1 tog rektorn för AB 2 tillbaka rummet i källaren. 1) Din fråga gäller om rektorn för AB 2 haft rätt att göra så?
2) Din andra fråga gäller om det är du som hyresvärd eller om det är hyresgästen som måste se till att dricksvattnet filtreras från radon för att vattnet ska vara godtagbart inom ramen för en skolverksamhet.
Fråga 1
När ett företag köper upp ett annat företag kan en av anledningarna till uppköpet vara att det köpande företaget vill tillgodogöra sig förmånliga avtal som finns inom det köpta företaget. Jag uppfattar det som att AB 2 köpte AB 1 i syfte att bland annat ta över det hyreskontrakt som AB 1 hade med dig.
Om du inte har avtalat om något annat med AB 2 ska hyresavtalet då övergå från AB 1 till AB 2 under samma villkor som gällde för AB 1.
Har jag uppfattat dig rätt så hade du ingått ett muntligt avtal med rektorn för AB 1 som innebar att ett rum i källaren skulle undantas från hyreskontraktet. En viktig sak att ta hänsyn till är vilka som är parter i hyreskontraktet.
Hyresavtalet gäller mellan dig och ett företag. Först gällde hyresavtalet mellan dig och AB 1. Nu gäller hyresavtalet mellan dig och AB 2. När villkor gällande hyresavtalet ska förhandlas kan rättsligt bindande överenskommelser endast träffas med den som är behörig att företräda och avtala för hyresgästens vägnar. Behöriga att sluta avtal för ett aktiebolags vägnar är aktiebolagets styrelse. Utöver styrelsen är firmatecknare, registrerade hos Bolagsverket, behöriga att teckna aktiebolaget och sluta avtal för bolagets vägnar. Var rektorn för AB 1 inte behörig firmatecknare för AB 1 när överenskommelsen - om att undanta ett källarrum från hyresavtalet - träffades saknar denna överenskommelse rättslig verkan. I sådana fall har AB 2 haft rätt att för sin rektor låta använda källarrummet; om hyresavtalet i övrigt ger uppfattningen av att källarrummet ska inkluderas i hyreskontraktet.
Var rektorn för AB 1 behörig att sluta avtal för AB 1:s vägnar, när den muntliga överenskommelsen träffades, ska samma muntliga överenskommelse gälla för AB 2. Hyresavtal måste inte vara skriftliga, men ska vara det om någon av parterna begär det. Det innebär att hyresvillkor kan regleras genom muntliga avtal så länge som parterna är överens om att muntliga överenskommelser gäller i samma grad som skriftliga, se 12 kap. 2 § jordabalken (JB). Observera att skriftliga avtal alltid är att föredra i hyressituationer. Finns både ett skriftligt hyresavtal och muntliga överenskommelser, som går emot det skriftliga avtalet, kommer det att bli mycket svårt för den som vill kräva upprättelse med anledning av de muntliga överenskommelserna. Muntliga överenskommelser är svåra att bevisa.
Fråga 2
Jag uppfattar det som att fråga 2 gäller fastighetens skick och vem som har ansvar över skicket. Huvudregeln är att hyresvärden har ansvaret över att fastigheten uppfyller en standard som är godtagbar med hänsyn till den verksamhet som ska bedrivas i fastigheten. När det gäller uthyrning av lokaler finns en möjlighet att sluta överenskommelser om att lokalen ska tillhandahållas i ett sämre skick, se 12 kap. 9 § jordabalken (JB).
Du skriver att du i hyresavtalet har en klausul som anger att fastigheten hyrs ut i befintligt skick; vilket enligt din mening innebär att ansvaret för att skollokalerna är funktionsdugliga till fullo ankommer på hyresgästen.
Tyvärr kan en klausul om befintligt skick inte helt undanta dig från ansvar. Möjligheten att avtala om ett sämre skick inskränks av tvingande lagstiftning. Enligt regler i miljöbalken har en fastighetsägare tillsammans med huvudmannen för en skola ansvar för att skolverksamheten inte bedrivs i en hälsofarlig miljö. Det framkommer bland annat av 9 kap. 9 § och 26 kap. 16 § miljöbalken (MB).
Vem som har det främsta ansvaret i ditt fall kan jag inte svara på med så lite information. Jag uppfattar det som att Uppsala miljöförvaltning har kommit med någon form av föreläggande och begär att åtgärder vidtas med anledning av det hälsofarliga vattnet. Det främsta ansvaret för vattnet torde ligga hos den som fått beslutet skickat till sig d.v.s. är brevet adresserat till dig bör då vidta åtgärder – är det adresserat till en företrädare för skolan bör skolan vidta åtgärder.
Lycka till!
Jag uppfattar din situation som komplex. Önskar du personlig rådgivning, och någon som granskar och sätter sig in i ditt enskilda fall rekommenderar jag dig att anlita vår juristbyrå: vega.schortz@lawline.se
Med vänlig hälsning,
