Kan man sälja ett hus som står på utarrenderad mark?
Min dotter köpte för några år sedan ett hus på mark som hon arrenderar.
Hon vill nu sälja huset, men är vad jag kan förstå " i händerna på jordägaren "
Arrendet är på 5 år, och uppsägning ska ske mins ett år i förväg.
Jordägaren har nämnt att han är intresserad av marken, men inte huset, och då uppstår
några frågor.
Kan jordägaren bara säga upp arrendet, vad händer i så fall då med huset?
Kan jordägaren chockhöja arrendet och på så sätt tvinga bort min dotter?
Vad kan min dotter göra, har några som helst rättigheter?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag utgår i min framställning ifrån att det är ett bostadsarrende avtalet är skrivet för. Det vill säga en upplåtelse av jord som det är menat att din dotter ska bo på.
Är en försäljning av huset i händerna på jordägaren?
Regler om arrende finns i 7-11 kap. jordabalken. Visserligen är en huvudregel att din dotter inte får sätta annan person i sitt ställe och därmed inte överlåta arrendet. Däremot finns det undantag till detta. Om avtalet är slutet på viss tid får din dotter överlåta arrenderätten till någon annan skötsam person. Innan detta måste din dotter däremot erbjuda jordägaren att återta arrendestället mot erläggande av skälig ersättning. Om jordägaren inte har godtagit detta erbjudande inom en månad så får din dotter sedan överlåta arrendet till någon utomstående. Avvikande bestämmelser från detta kan dock göras om det har tagits med i avtalet, men det måste då också godkännas av arrendenämnden.
Din dotter kan alltså sälja huset utan jordägarens samtycke. Villkoret för detta är dock att hon först ska erbjuda jordägaren att återta arrendet och betala ersättning för huset, och om jordägaren inte accepterar detta inom en månad så har din dotter möjligheten att överlåta arrendet till en utomstående (10 kap. 7 § jordabalken).
Kan jordägaren bara säga upp avtalet?
Som huvudregel kan jordägaren inte säga upp avtalet i förtid. Vissa undantag finns dock, till exempel om man inte betalar arrendeavgiften i tid, men dessa grunder aktualiseras först om din dotter inte skulle sköta arrendet.
Om jordägaren däremot säger upp avtalet efter tiden på 5 år löpt ut så har din dotter en rätt till förlängning så länge hon inte misskött arrendet eller jordägaren har en skälig anledning att upplösa arrendeförhållandet. Detta betyder att din dotter även skulle ha ett starkt skydd att behålla arrendet efter att avtalet har löpt ut (8 kap. 23 § och 10 kap. 5 § jordabalken).
Huvudregeln är alltså att jordägaren inte kan säga upp avtalet i förtid, och om jordägaren skulle säga upp avtalet när den avtalade tiden på fem år har gått ut så har din dotter rätt till förlängning om hon inte har misskött sig i sin användning av arrendet. Din dotter har alltså ett bra skydd mot en uppsägning av avtalet.
Vad skulle hända med huset om avtalet sägs upp?
Om avtalet ändå skulle sägas upp så har din dotter rätt till ersättning för huset. När din dotter frånträder avtalet ska arrendet erbjudas jordägaren till inlösen. På detta sätt skulle din dotter få ersättning för huset samtidigt som jordägaren får tillbaka rättigheten. Om jordägaren inte skulle acceptera erbjudandet så har din dotter rätt att hitta någon annan skötsam person som vill ha arrendet och får då skälig ersättning på detta sätt (10 kap. 7 § jordabalken).
Kan jordägaren chockhöja arrendet?
Som huvudregel gäller att avtal ska hållas, och därmed att avgiften som redan är avtalad ska fortsätta att gälla. Detta avtal har upprättats skriftligen mellan din dotter och jordägaren och i denna handling ska samtliga avtalsvillkor anges som ska gälla för avtalsperioden.
För att avgiften ska ändras krävs därför att avtalsvillkoren ändras. Detta kan inte ske under löpande arrendeperiod utan en begäran av villkorsändring sker för en ny arrendeperiod. Skulle jordägaren vilja att arrendevillkoren ändras för en ny arrendeperiod så ska jordägaren meddela din dotter om detta senast ett år före arrendetidens utgång, och arrendeavgiften ska då utgå med ett skäligt belopp. Jordägaren är därför inte helt fri att sätta vilken avgift som denne vill och kan inte ändra avgiften för 5-årsperioden arrendeavtalet är skrivet på (10 kap. 3 och 6 § jordabalken).
Vad kan din dotter göra?
Din dotter har ett skydd från att jordägaren säger upp avtalet i förtid och hon har även rätt till förlängning av avtalet så länge hon sköter arrendet. Om avtalet sägs upp så ska din dotter erbjuda jordägaren arrenderätten och på detta sätt få ersättning för huset, och om jordägaren inte accepterar detta så kan din dotter istället vända sig till någon utomstående som vill ha arrendet och få ersättning för huset på detta sätt.
Jordägaren kan vidare inte ändra avgiften för denna 5-årsperiod. Om din dotter och jordägaren inte skulle vara överens om avgiften vid en eventuell förlängning av avtalet så ska denna tvist hänskjutas till arrendenämnden som sedan avgör frågan, vilket hindrar jordägaren från att sätta vilken avgift denne vill på arrendet (10 kap. 6 a § och 9 kap. 10 § andra stycket jordabalken)
Vänligen,
