Kan man sälja en fastighet som omfattas av överlåtelseförbud?
En kund vill anlita en mäklare för att sälja en obebyggd fastighet, lagom stor för ett småhus med en hyfsat
rymlig trädgård, som han nyligen köpt av kommunen. I fastighetsregistret ser man dock att fastigheten
är belagd med överlåtelseförbud.
Är det riskfritt att fortskrida med en försäljning i förhållande till juridiska perspektiv?
Lawline svarar
Hej,
och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Om en fastighet omfattas av ett överlåtelseförbud så innebär det att den inte får överlåtas genom försäljning. Detta gäller även mot tredje man, det vill säga den som köper fastigheten. Verkan mot tredje man innebär att om fastigheten skulle säljas trots överlåtelseförbudet så kan inte köparen hävda att denne har rätt till fastigheten genom köpet. Anledningen till att ett överlåtelseförbud gäller även mot en köpare av fast egendom är att överlåtelseförbudet ska antecknas i fastighetsregistret och därför är möjligt för en köpare att kontrollera (jordabalken 20:14 och 18:8 första stycket,, NJA 1993 s 468). Om fastighetsägaren har köpt fastigheten av kommunen med överlåtelseförbud som villkor så kan denne också göra sig skyldig till kontraktsbrott och bli skadeståndsskyldig ifall denne bryter mot överlåtelseförbudet och ändå säljer vidare fastigheten. Alltså kan det knappast anses vara riskfritt ur juridisk synpunkt att sälja en fastighet trots ett överlåtelseförbud. Dock kan bedömningen bli en annan om det pågår en utmätning mot fastighetsägaren, men då du inte nämner något om pågående utmätning utvecklar jag det inte vidare.
Det saknas regler om hur lång tid ett överlåtelseförbud ska gälla och hur det kan upphöra. En bedömning får därför göras i varje enskilt fall utifrån hur överlåtelseförbudet är utformat och vad som är avtalat, varför det är svårt att generellt säga om och i så fall när fastigheten kan säljas i framtiden. Om du önskar mer personlig hjälp att göra en bedömning av det aktuella överlåtelseförbudet skulle jag rekommendera dig att ta kontakt med någon av våra jurister.
Jag hoppas svaret är till hjälp!
Vänligen,
Felicia Björck
