Kan man avtala om kortare uppsägningstid för lokalhyresrätt?
Hej! Har en hobbylokal jag har hyrt i 6 månader. I kontraktet står de 3 månader uppsägning. Hyresvärden skrev själv till mig att det är 3 månader som gäller när jag kontaktade honom för uppsägning men dagen efter skickar han att de är 9 månader som gäller enligt lagen och han går inte att diskutera med. Vad är de som gäller? Har ju som sagt ett skrivet kontrakt där han själv valt 3 månader. Jag har försökt få något svar av honom vilken lag han syftar på men får inget svar. Han påstår bara att lagen går förre ett skrivet kontrakt.
Lawline svarar
Hej, stort tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Reglerna om hyresrätt hittar du i 12 kap. jordabalken (JB).
Vilken uppsägningstid gäller för en lokal?
Lite olika regler gäller beroende på om hyresavtalet är ingånget på bestämd eller obestämd tid. Även hur långvarig hyrestiden har varit får betydelse för uppsägningstiden. Jag antar att ditt hyresavtal gäller på obestämd tid men jag kommer ändå att gå igenom uppsägningstiderna för bestämd tid så jag inte missar något.
Avtal på bestämd tid
Om bestämd hyrestid har avtalats upphör hyresavtalet att gälla vid hyrestidens utgång. Uppsägningstiderna varierar med hyrestidens längd och följande gäller (12 kap. 4 § andra stycket):
- 1 dag i förväg om hyrestiden är längst 2 veckor.
- 1 vecka i förväg om hyrestiden är längre än 2 veckor men längst 3 månader.
- 3 månader i förväg för lokal om hyrestiden är längre än 3 månader men längst 9 månader.
- 9 månader i förväg för lokal om hyrestiden är längre än 9 månader.
I ditt fall skulle alltså tre månaders uppsägningstid gälla enligt lag eftersom du har hyrt lokalen i 6 månader.
Avtal på obestämd tid
Har avtalet ingåtts på obestämd tid, dvs. utan något direkt slutdatum, så är uppsägningstiden för lokaler 9 månader (12 kap. 4 § första stycket JB). Detta gäller oavsett hur länge hyresavtalet har pågått. Det är alltså den här lagen din hyresvärd stödjer sig på.
Är det möjligt att avtala bort lagens bestämmelser om uppsägningstid?
Hyreslagen har i viss mån utformats som ett skydd för hyresgästen. Enligt 12 kap. 1 § 5 st JB framgår därför att avtalsvillkor som strider mot en bestämmelse i 12 kap. JB är utan verkan mot hyresgästen. Detta innebär att ett avtal om att uppsägningstiden ska vara kortare än det som anges i lagen är utan verkan mot hyresgästen men inte mot hyresvärden. Hyresgästen kan alltså säga upp avtalet med den kortare uppsägningstiden medan hyresvärden måste rätta sig efter lagen.
Sammanfattning och handlingsplan:
Sammanfattningsvis gäller lite olika regler för uppsägningstid beroende på om hyresavtalet är ingånget på bestämd eller obestämd tid. Ni har dock avtalat om tre månaders uppsägning vilket innebär att du som hyresgäst har rätt att säga upp avtalet enligt den uppsägningstid som är avtalad. Hyresvärden måste dock rätta sig efter lagen så om han skulle vilja säga upp avtalet gäller 9 månader (vid avtal på obestämd tid).
Jag rekommenderar att du kontaktar hyresvärden och meddelar att den avtalade uppsägningstiden gäller för dig som hyresgäst enligt 12 kap. 1 § JB. Detta eftersom 12 kap. JB är utformad som ett skydd för hyresgästen så endast avtalsvillkor till nackdel för hyresgästen är ogiltiga. Om hyresvärden fortfarande vägrar kan han eller du ta ärendet till Hyresnämnden.
Hoppas du fick svar på din fråga, och lycka till!
Vänliga hälsningar,
