Kan man avtala bort möjligheten att få måla om i en hyresrätt?

Question

Hej
Enligt hyreslagen får man måla om, om det är fackmannamässigt gjort. I vårt kök var det ganska fult spacklat och mönster i tapeten imålat med penna. Vi hade en målare här som gjorde om. Neutralt vitt(tapeten var vit innan, satt åt fel håll).
Nu säger hyresvärden att vi absolut inte får, att det står i kontraktet. När jag kollar kontraktet noga så står det faktiskt att vi inte får måla, sätta upp tv på väggen, nya gardinfästen eller ens en skruv för en tavla. Kan detta stämma? Vad väger tyngst? Hyreskontraktet eller hyreslagen?

Answer 1

Hej!

Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.

Tolkning av frågan och lagrum

Jag tolkar det som att ni har målat om i hyreslägenheten och att hyresvärden inte tillåter detta med hänvisning till vad som står i kontraktet. Du undrar nu om vad som gäller, kontraktet eller vad som står i hyreslagen. För att besvara din fråga kommer jag använda mig av jordabalkens (JB) 12 kap som även kallas för hyreslagen.

Har ni rätt att måla om i hyresrätten enligt hyreslagen och kan kontraktet inskränka denna möjlighet?

Hyresgästen har rätt att måla om, tapetsera om och utföra liknande åtgärder i lägenheten på egen bekostnad. Om det leder till att lägenhetens bruksvärde minskar har hyresvärden rätt att få ersättning för minskningen av bruksvärdet ( 12 kap 24 a § första stycket JB). Bruksvärdet kan minska om hyresgästen exempelvis målar om väggarna i extrema färger eller om arbetet inte utförs fackmannamässigt. Huvudbestämmelser enligt hyreslagen är alltså att hyresgästen har rätt att måla, tapetsera och utföra liknande åtgärder i lägenheten. Med liknande åtgärder avses exempelvis montering av persienner, utbyte av golvlister och uppsättning av träpanel i hallar eller rum (prop. 1974:150 s. 457).

Det finns dock undantag till denna huvudbestämmelse. Hyresgästen och hyresvärden får avtala bort rättigheten om att måla om, tapetsera om och vidta liknande åtgärder i två specifikt fall.

1. I det första fallet får de avtala bort det om hyresavtalet avser ett enfamiljshus som inte är avsett att hyras ut varaktigt eller en lägenhet inom en ägarlägenhetsfastighet som inte är avsedd att hyras ut varaktigt
2. I de andra allt får hyresvärden och hyresgästen avtala bort möjligheten till att måla om, tapetsera om m.m om lägenheten utgör en bostadsrätt ( 12 kap 24 a § andra stycket JB). 

Om det rör sig om något av fallen (1 eller 2 ) ovan är det som står kontraktet giltigt och isåfall har ni inte rätt att måla om i lägenheten eftersom det då omfattas av ett undantag där man får avtala bort rättigheten. Om det inte rör sig om något av fallen ovan så är det hyreslagen som gäller och då har ni rätt att måla om. Detta eftersom hyreslagen är tvingande till hyresgästens fördel och regler som avviker från hyreslagen och är till hyresgästens nackdel inte är giltiga ( 12 kap 1 § femte stycket JB).

Jag hoppas att du har fått svar på din fråga. Har du några andra frågor är du varmt välkommen att ställa en ny fråga till oss på Lawline.

Hälsningar,